Het aanpassen van een splitsingsakte binnen een VvE brengt aanzienlijke kosten met zich mee, en dat verrast veel appartementseigenaren. De kosten zitten vooral in het notariële onderzoek dat verplicht is voordat de akte überhaupt gewijzigd kan worden. Reken naar schatting op een totaalbedrag van enkele duizenden euro’s, afhankelijk van de complexiteit van de wijziging en het aantal hypotheekverstrekkers dat betrokken is.
Waarom het aanpassen van de splitsingsakte duur is
De splitsingsakte legt vast hoe een gebouw is opgesplitst in appartementsrechten: wie welk deel bezit, wat gemeenschappelijk is en hoe de kosten worden verdeeld via de breukdelen. Wil je die verdeling of andere bepalingen wijzigen, dan moet een notaris de akte aanpassen. Dat klinkt eenvoudig, maar de voorbereiding is tijdrovend en daarmee kostbaar.
De grootste kostenpost is het onderzoek dat de notaris moet doen naar alle hypotheekverstrekkers die een hypotheek hebben op één of meer appartementen in het gebouw. Elke bank of andere geldverstrekker moet namelijk toestemming geven voor de wijziging, omdat een aanpassing van de splitsingsakte invloed kan hebben op de waarde van het onderpand. Hoe meer appartementen er zijn, en hoe meer verschillende hypotheekverstrekkers betrokken zijn, hoe omvangrijker dit onderzoek is.
Wat bepaalt de hoogte van de kosten?
De totale kosten bij het aanpassen van de splitsingsakte hangen af van meerdere factoren:
- Aantal betrokken hypotheekverstrekkers: voor elke verstrekker moet de notaris een verzoek tot toestemming indienen en de reactie verwerken. Dat kost tijd en geld per verstrekker.
- Complexiteit van de wijziging: een kleine tekstuele aanpassing kost minder dan een volledige herindeling van de breukdelen.
- Aantal appartementsrechten: een VvE met tien appartementen heeft doorgaans meer werk (en meer hypotheekverstrekkers) dan een VvE met drie.
- Notaristarieven: notarissen hanteren vrije tarieven. Het loont om minimaal twee offertes op te vragen.
Naar schatting liggen de notariskosten voor een wijziging van de splitsingsakte in 2026 al snel tussen de 1.500 en 4.000 euro, exclusief eventuele bijkomende kosten zoals kadasterinschrijving. Bij grotere of complexere VvE’s kan dat bedrag hoger uitvallen.
Aanpassen splitsingsakte VvE kosten: wie betaalt?
De kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte worden in principe gedragen door de VvE als geheel, tenzij de vergadering anders besluit. In de praktijk betekent dit dat alle eigenaren meebetalen via het VvE-fonds of via een eenmalige bijdrage, verdeeld naar breukdeel. Wil één eigenaar een wijziging die alleen hemzelf ten goede komt, dan kan de vergadering besluiten die kosten bij hem neer te leggen.
Let op: het is ook mogelijk dat de initiatiefnemer van de wijziging de kosten draagt als het een puur persoonlijk belang betreft, zoals het samenvoegen van twee appartementen. Leg dit vooraf goed vast in de vergadering om discussies achteraf te voorkomen.
Unanimiteit of gekwalificeerde meerderheid?
Naast de kosten is ook het besluitvormingsproces een drempel. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is in de meeste gevallen een gekwalificeerde meerderheid nodig in de vergadering van eigenaars, én toestemming van alle hypotheekverstrekkers. Sommige wijzigingen vereisen zelfs unanimiteit. Haal je die drempel niet, dan gaat de procedure niet door, maar de voorbereidingskosten kunnen al wel gemaakt zijn. Vraag de notaris daarom altijd eerst een globale haalbaarheidscheck te doen voordat je het formele traject ingaat.
Manieren om kosten te beperken
Volledig goedkoop is het nooit, maar je kunt de kosten wel beheersen:
- Bundel meerdere wijzigingen in één akte-aanpassing in plaats van meerdere losse trajecten.
- Zorg dat de ledenvergadering een duidelijk besluit heeft genomen voordat de notaris zijn werk start, zodat er geen onnodige uren worden gemaakt.
- Vraag offertes op bij meerdere notarissen, want de tarieven lopen uiteen.
- Controleer vooraf hoeveel hypotheekverstrekkers betrokken zijn: dat bepaalt grotendeels de doorlooptijd en kosten.
Het aanpassen van de splitsingsakte is een formeel en kostbaar traject, maar soms de enige manier om de regels binnen de VvE eerlijker of praktischer te maken. Zorg dat de VvE goed geïnformeerd is over de kosten voordat de vergadering een besluit neemt, en betrek de notaris vroeg in het proces om verrassingen te voorkomen.
