Als er maar één eigenaar is van alle appartementen in een gebouw, ben je wettelijk gezien nog steeds verplicht een VvE (Vereniging van Eigenaars) te hebben, maar die VvE hoeft in de praktijk nauwelijks actief te zijn. De verplichting bestaat zodra een gebouw gesplitst is in appartementsrechten, ongeacht hoeveel mensen die rechten bezitten.
Waarom is een VvE verplicht bij 1 eigenaar?
Zodra een notaris een gebouw splitst in appartementsrechten, ontstaat er automatisch een VvE. Dat is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, boek 5. De VvE is er niet een keuze, maar een rechtstreeks gevolg van de splitsing zelf. Het maakt daarbij niet uit of er één eigenaar is of twintig: de VvE bestaat gewoon.
In de praktijk betekent dit dat jij als enige eigenaar van alle drie de appartementen (of hoeveel er ook zijn) tegelijk de enige lid van de VvE bent. Je bent dan bestuurder én de hele ledenvergadering in één persoon. Dat klinkt raar, maar juridisch klopt het.
Wat moet je dan wél en niet doen?
Omdat jij de enige eigenaar bent, zijn veel verplichtingen eenvoudig na te komen of grotendeels een formaliteit. Toch zijn er een paar zaken die je serieus moet nemen:
- Reservefonds bijhouden: De VvE is verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Dit geldt ook als jij de enige eigenaar bent. Zorg voor een aparte rekening op naam van de VvE.
- Administratie voeren: Er moet een minimale boekhouding zijn. Denk aan een overzicht van inkomsten, uitgaven en het saldo van het reservefonds.
- Vergadering houden: In theorie moet de VvE jaarlijks vergaderen. Als enige eigenaar vergader je in feite met jezelf. Noteer het besluit schriftelijk; dat is voldoende.
- Splitsingsreglement naleven: Het reglement dat bij de splitsing is opgesteld blijft van kracht, ook als jij de enige eigenaar bent.
Wat je kunt laten zitten: uitgebreide agenda’s, notulen met meerdere aanwezigen of formele stemprocedures. Zolang jij de enige eigenaar bent, neem jij alle besluiten. Leg ze kort schriftelijk vast en bewaar dat voor als je ooit één of meer appartementen verkoopt.
Wat verandert er zodra je een appartement verkoopt?
Hier wordt het belangrijk. Op het moment dat jij één appartement verkoopt aan een nieuwe eigenaar, wordt de VvE meteen actief en relevant voor twee partijen. Vanaf dat moment gelden alle normale VvE-regels volledig. Denk aan gezamenlijke vergaderingen, stemrecht op basis van de splitsingsakte en gedeelde verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van het gebouw.
Een koper heeft er ook recht op te weten hoe de VvE er financieel voor staat. Als jij als vorige enige eigenaar nooit een reservefonds hebt opgebouwd, kan dat bij de verkoop tot problemen leiden. Banken die de koper een hypotheek geven, controleren tegenwoordig vaak of de VvE actief is en of er een reservefonds is. Een slapende of leeg VvE kan de verkoop vertragen of zelfs blokkeren.
Is een VvE bij 1 eigenaar een “slapende VvE”?
De term “slapende VvE” hoor je regelmatig in deze situatie. Dat wil zeggen: de VvE bestaat wel, maar doet weinig tot niets. Dat is begrijpelijk als jij de enige eigenaar bent, maar volledig slapen is niet zonder risico. Als er schade ontstaat aan het gebouw, als er brand is of als je het gebouw wilt verkopen of als onderpand wilt gebruiken voor een lening, moet je kunnen aantonen dat de VvE op orde is. Een VvE zonder reservefonds en zonder enige administratie wordt dan een probleem.
Houd de VvE dus licht actief: een aparte bankrekening, een jaarlijks kort besluit op papier en een minimale opbouw van het reservefonds zijn voldoende om problemen te voorkomen.
Kort samengevat: een VvE bij één eigenaar is verplicht zodra het gebouw gesplitst is in appartementsrechten, maar de administratieve last is minimaal. Bouw wel een reservefonds op en leg besluiten schriftelijk vast. Doe je dat niet, dan loop je het risico op problemen bij een latere verkoop of financiering.
