Een reservefonds bij een VvE is verplicht. Elke Vereniging van Eigenaars in Nederland is wettelijk verplicht om geld opzij te zetten voor groot onderhoud aan het gebouw. Dit staat vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Zonder reservefonds voldoe je niet aan de wet, en dat kan gevolgen hebben bij de verkoop van je appartement of bij het afsluiten van een hypotheek.
De verplichting geldt voor alle VvE’s, klein en groot. Of het nu gaat om een complex van vier appartementen of een flat met honderd eenheden: de wet maakt geen uitzondering op basis van omvang.
Hoeveel moet het reservefonds bevatten?
De wet stelt een minimumeis aan de hoogte van het reservefonds. Een VvE moet minimaal voldoen aan één van deze twee methodes:
- 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar reserveren. De herbouwwaarde staat doorgaans in de opstalverzekering van de VvE.
- Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) gebruiken als basis. De jaarlijkse reservering is dan gelijk aan het gemiddelde van de verwachte onderhoudskosten over de komende tien jaar.
In de praktijk is de MJOP-methode nauwkeuriger, omdat die aansluit op de werkelijke staat van het gebouw. Een oud gebouw met een dak dat over vijf jaar vervangen moet worden, vraagt om een hogere reservering dan een nieuwbouwcomplex. De 0,5%-methode is eenvoudiger te berekenen, maar kan in sommige gevallen te laag uitvallen.
Rekenvoorbeeld: stel dat de herbouwwaarde van een appartementencomplex 800.000 euro is. Dan moet de VvE minimaal 4.000 euro per jaar reserveren (0,5% van 800.000). Bij acht appartementen is dat 500 euro per appartement per jaar, ofwel iets meer dan 41 euro per maand per eigenaar.
Wanneer is het reservefonds verplicht gesteld?
De verplichting om een reservefonds aan te houden bestaat al langere tijd, maar is in 2008 wettelijk verankerd in het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:126 BW). Sindsdien is het voor elke actieve VvE een harde eis, geen aanbeveling. De rijksoverheid benadrukt dat een VvE die geen reservefonds heeft, zijn wettelijke verplichtingen niet nakomt.
Wat als een VvE geen reservefonds heeft?
Een VvE zonder reservefonds loopt tegen problemen aan op meerdere momenten. Banken weigeren in veel gevallen een hypotheek te verstrekken aan kopers van een appartement als de VvE aantoonbaar geen reservefonds heeft of niet voldoet aan de minimumeis. Dat maakt het appartement in de praktijk onverkoopbaar voor een groot deel van de markt.
Daarnaast kunnen eigenaren bij onverwacht groot onderhoud (denk aan lekkage, liftstoring of gevelproblemen) worden geconfronteerd met een directe, grote aanslag. Zonder reservefonds moet de VvE een extra bijdrage innen bij de eigenaren, wat snel kan oplopen tot duizenden euro’s per appartement.
Meerjarenonderhoudsplan als fundament
Een MJOP is geen wettelijke verplichting op zichzelf, maar als een VvE kiest voor de MJOP-methode om de reservering te berekenen, moet dat plan er natuurlijk wel zijn. Een goed MJOP beschrijft welk onderhoud de komende tien tot vijfentwintig jaar nodig is, wanneer dit gepland staat en wat het naar verwachting kost. Op basis van die kosten wordt de jaarlijkse bijdrage per eigenaar vastgesteld.
Laat een MJOP opstellen door een erkende bouwkundige of onderhoudsbedrijf. Een verouderd of nooit bijgewerkt plan geeft een vertekend beeld en kan ertoe leiden dat het reservefonds in de praktijk toch te laag is, ook al voldoe je formeel aan de minimum berekening.
Veelgestelde vragen over het reservefonds VvE
Is een slapende VvE ook verplicht een reservefonds te hebben?
Ja. Ook een slapende VvE (een VvE die nauwelijks actief is) is wettelijk verplicht om te reserveren. De enige uitzondering die de wet kent, is wanneer alle appartementseigenaren in het complex zelf eigenaar zijn én het gebouw volledig zelf bewonen, maar in de praktijk is dit zeldzaam en zijn de voorwaarden strikt.
Mag het reservefonds op een gewone spaarrekening staan?
Het reservefonds moet op een bankrekening staan die op naam staat van de VvE, gescheiden van de lopende rekening. Een gewone spaarrekening op naam van de VvE is toegestaan.
Wat als eigenaren weigeren bij te dragen?
De VvE kan eigenaren die niet betalen aanspreken via de kantonrechter. De bijdrageplicht is wettelijk verankerd; weigeren levert een opeisbare schuld op.
Kortom: het reservefonds is geen optie maar een wettelijke verplichting voor elke VvE. Controleer of jouw VvE voldoet aan de minimumeisen, zorg voor een actueel MJOP en zorg dat het fonds op een aparte rekening staat. Wie dit op orde heeft, voorkomt niet alleen juridische problemen, maar ook onverwachte financiële klappen voor alle eigenaren.
