Bij een VvE (Vereniging van Eigenaars) is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud en de vervanging van kozijnen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk leidt dit regelmatig tot discussies tussen bewoners en het bestuur. Wie betaalt wat? Wie beslist? En wat als jij als eigenaar zelf iets wil aanpassen?
Kozijnen vve: wie heeft de zeggenschap?
Het uitgangspunt is duidelijk: de VvE is verantwoordelijk en beslissingsbevoegd als het gaat om onderhoud en vervanging van kozijnen. Dit volgt uit de splitsingsakte en het modelreglement dat bij de meeste appartementencomplexen van toepassing is. Kozijnen worden doorgaans gezien als gemeenschappelijk eigendom, ook als ze zich aan de buitenkant van jouw appartement bevinden. Ze horen bij de buitenschil van het gebouw, en die valt onder de VvE.
Dat betekent dat je als individuele eigenaar niet zomaar zelf je kozijnen mag vervangen of aanpassen. Zelfs als je bereid bent dat volledig zelf te betalen, heb je toestemming nodig van de VvE. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je de aanpassing ongedaan moet maken.
Wat staat er in de splitsingsakte?
De exacte verdeling van verantwoordelijkheden staat in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Het is slim om dit document goed te lezen voordat je conclusies trekt. Sommige splittingsakten wijken af van het standaardmodel en leggen bepaalde onderdelen juist bij de individuele eigenaar. Zo kunnen binnenzijden van kozijnen of afdichtingsrubbers soms als privé-verantwoordelijkheid worden aangemerkt.
In het meest gebruikte modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) geldt als hoofdregel dat de buitenkant van het gebouw, inclusief kozijnen, ramen en deuren die deel uitmaken van de gevel, tot het gemeenschappelijk eigendom behoort. De binnenzijde van de ramen (het schilderwerk aan de binnenkant) valt soms juist bij de eigenaar zelf.
Vervanging van kozijnen: hoe werkt de besluitvorming?
Als de VvE besluit om kozijnen te vervangen, gaat dit via de ledenvergadering. De vergadering stemt over het plan, de uitvoering en de financiering. Voor grotere onderhoudsbeslissingen geldt vaak een meerderheid van stemmen, soms een gekwalificeerde meerderheid zoals twee derde van de stemmen. Het precieze vereiste staat in de splitsingsakte.
De kosten worden verdeeld via de breukdelen, het aandeel dat elke eigenaar heeft in het gebouw. Heeft jouw appartement een groter breukdeel, dan betaal je ook een groter deel van de rekening. De VvE put daarvoor doorgaans uit het reservefonds, of heft een extra bijdrage op bij de eigenaars.
Wat als jij zelf je kozijnen wil vervangen?
Wil je als eigenaar zelf iets aanpassen, bijvoorbeeld kozijnen vervangen door een ander materiaal of een andere kleur? Dan heb je toestemming nodig van de VvE. Die toestemming vraag je aan via het bestuur of de vergadering. Let daarbij op de volgende punten:
- De VvE kan eisen dat de nieuwe kozijnen visueel passen bij de rest van het gebouw.
- Jij bent dan zelf verantwoordelijk voor de kosten van die specifieke vervanging, tenzij de VvE anders besluit.
- Toekomstig onderhoud aan de door jou aangepaste kozijnen kan alsnog een discussiepunt worden: wie betaalt dat dan?
- Zonder toestemming kunnen de wijzigingen ongedaan gemaakt worden op jouw kosten.
Onderhoud versus vervanging: een praktisch verschil
Er is een verschil tussen regulier onderhoud en volledige vervanging. Schilderwerk aan de buitenkant van kozijnen valt als klein onderhoud doorgaans onder de VvE, en wordt bekostigd uit het reguliere onderhoudsfonds. Vervanging van kozijnen is een grotere investering en vereist een apart besluit in de vergadering. Het is verstandig om dit onderscheid scherp te houden in de communicatie met het bestuur.
Een veelvoorkomende situatie: een eigenaar merkt dat zijn kozijnen slecht schilderwerk hebben of beginnen te rotten. Hij wil dit snel laten aanpakken, maar de VvE heeft net een meerjarenonderhoudsplan vastgesteld waarbij de kozijnen pas over drie jaar aan de beurt zijn. In dat geval heeft de eigenaar weinig te zeggen, tenzij de situatie acuut is en vertraging tot schade leidt.
Wanneer is spoed een argument?
Als kozijnen dusdanig slecht zijn dat er sprake is van lekkage, tocht of schimmelvorming, kan een eigenaar aandringen op snellere actie. In urgente gevallen kan het bestuur van de VvE zelfstandig beslissen om onderhoud naar voren te halen, zonder een ledenvergadering af te wachten. Dit is gebruikelijk bij schade die verder oploopt als er niet snel wordt ingegrepen. Documenteer de situatie goed (foto’s, schriftelijke meldingen) als je dit pad bewandelt.
Wie lid is van een VvE doet er goed aan het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) te kennen. Daarin staat wanneer kozijnen gepland staan voor onderhoud of vervanging, en welk budget daarvoor is gereserveerd. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan en weet je wanneer je een punt op de agenda kunt zetten.
