Bij een lekkage via een dakterras in een appartementencomplex is de VvE (Vereniging van Eigenaren) vaak aansprakelijk voor de schade, maar dat hangt af van wie de eigenaar is van het dak of terras. Is het dakterras gemeenschappelijk bezit? Dan valt het onderhoud en de reparatie onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Is het privébezit van één appartementseigenaar? Dan ligt de aansprakelijkheid bij die eigenaar zelf.
Dit onderscheid klinkt eenvoudig, maar leidt in de praktijk regelmatig tot conflicten. Hieronder lees je hoe je dit uitzoekt en wat je kunt doen als de schade niet vergoed wordt.
Gemeenschappelijk of privé: het verschil bepaalt alles
De eerste stap is controleren wat in de splitsingsakte staat. De splitsingsakte is het officiële document dat bij de notaris is opgesteld op het moment dat het gebouw in appartementen werd gesplitst. Daarin staat precies welke onderdelen van het gebouw gemeenschappelijk eigendom zijn en welke privé. Dit is te vinden via het Kadaster.
Daken en dakbedekkingen worden in veel splitsingsaktes aangemerkt als gemeenschappelijke gedeelten, ook als één appartementseigenaar het dak gebruikt als privédakterras. Die combinatie, privégebruik maar gemeenschappelijke eigendom, is een veelvoorkomende bron van verwarring. De eigenaar mag het terras gebruiken, maar de VvE blijft verantwoordelijk voor het onderhoud van de dakconstructie en de waterdichting eronder.
Is het dak als privégedeelte aangemerkt, dan draait de betreffende eigenaar zelf op voor reparaties en gevolgschade bij de buren.
Aansprakelijkheid VvE bij lekkage dakterras
Als het dakterras gemeenschappelijk bezit is en er lekt water door naar een appartement eronder, dan kan de VvE aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgschade. Denk aan beschadigde plafonds, vloeren, muren en inboedel van de gedupeerde bewoner. Dit wordt gevolgschade genoemd.
De VvE is in dat geval verplicht om de lekkage te laten verhelpen én de schade te vergoeden die door het gebrek is ontstaan. Doet de VvE dat niet, dan kan de gedupeerde eigenaar juridische stappen zetten. Een eerste stap is een formele aanschrijving aan het bestuur van de VvE, gevolgd door een melding bij de kantonrechter als de VvE niet in actie komt.
Houd er rekening mee dat de VvE een opstalverzekering moet hebben voor het gebouw. Die dekt in veel gevallen ook lekkages via gemeenschappelijke gedeelten. Controleer altijd eerst de polisvoorwaarden voor je een claim indient.
Wanneer is de individuele eigenaar aansprakelijk?
De appartementseigenaar met het dakterras is zelf aansprakelijk in twee situaties. Ten eerste als het dak in de splitsingsakte als privégedeelte staat omschreven. Ten tweede als de eigenaar zelf iets heeft veranderd aan het terras of de dakbedekking, bijvoorbeeld door tegels te laten leggen, een veranda te plaatsen of een barbecue of plantenbak verkeerd te bevestigen, waardoor de waterdichting beschadigd raakte.
In dat tweede geval kan de VvE de kosten voor herstel en gevolgschade bij die eigenaar verhalen, ook als het dak formeel gemeenschappelijk eigendom is. Eigen aanpassingen zonder toestemming van de VvE zijn bovendien vaak in strijd met het huishoudelijk reglement of de splitsingsakte zelf.
Wat te doen als er lekkage is via het dakterras?
- Meld de lekkage direct schriftelijk bij het bestuur van de VvE. Doe dit per e-mail of aangetekende brief, zodat je een bewijs van melding hebt.
- Documenteer de schade met foto’s en video’s, inclusief tijdstempel.
- Raadpleeg de splitsingsakte om te bepalen wie eigenaar is van het dak of terras.
- Controleer de opstalverzekering van de VvE én je eigen inboedelverzekering. Gevolgschade aan inboedel valt soms onder de inboedelverzekering van de gedupeerde.
- Geeft de VvE niet thuis, dan kun je een advocaat gespecialiseerd in VvE-recht inschakelen of een procedure starten bij de kantonrechter.
Onderhoud en preventie: de plicht van de VvE
De VvE heeft een actieve onderhoudsplicht voor gemeenschappelijke gedeelten, waaronder daken. Dat betekent niet alleen reageren als er al een lekkage is, maar ook vooraf zorgen voor goed onderhoud. Dakbedekkingen hebben een beperkte levensduur, voor bitumen dakbedekking is dat naar schatting 25 tot 30 jaar. Een goed functionerende VvE laat de staat van het dak periodiek inspecteren en reserveert geld in het onderhoudsfonds voor vervanging.
Ontbreekt zo’n meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of is het onderhoudsfonds te laag, dan is dat een signaal dat de VvE haar verplichtingen onvoldoende nakomt. Appartementseigenaren kunnen dat aan de orde stellen tijdens de ledenvergadering.
Bij twijfel over wie aansprakelijk is, of als de VvE niet reageert, is een juridisch advies van een advocaat met kennis van VvE-recht de snelste route naar duidelijkheid. De splitsingsakte en de polisvoorwaarden zijn daarbij altijd het startpunt.
