Bij een lekkage vanuit de bovenburen in een appartementencomplex is de VvE (Vereniging van Eigenaars) niet automatisch aansprakelijk. Of de VvE opdraait voor de schade hangt af van waar de lekkage vandaan komt: gaat het om een gemeenschappelijk deel van het gebouw, dan kan de VvE verantwoordelijk zijn. Komt de lekkage uit de privéwoning van je bovenbuur, zoals een kapotte waterleiding of een losliggende kraan, dan is de VvE in de meeste gevallen niet aansprakelijk en moet je bij de bovenbuur zelf zijn.
Wanneer is de VvE aansprakelijk bij lekkage bovenburen?
De VvE beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan het dak, de buitengevel, gemeenschappelijke leidingen en de fundering. Als de lekkage ontstaat door achterstallig onderhoud aan zo’n gemeenschappelijk deel, heeft de VvE haar onderhoudsverplichting niet nagekomen. In dat geval kun je de VvE aansprakelijk stellen voor de schade die jij daardoor lijdt.
Een concreet voorbeeld: water dringt door een lek dak heen en beschadigt het plafond van jouw appartement. Het dak valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Als de VvE wist van het lekkende dak en niets heeft gedaan, kun je haar aansprakelijk stellen. Hetzelfde geldt voor een gemeenschappelijke waterleiding die door veroudering gaat lekken.
Wanneer is de bovenbuur zelf aansprakelijk?
Is de lekkage ontstaan door iets in de privéwoning van je bovenbuur? Dan is de VvE er in principe niet bij betrokken. Je bovenbuur is in dat geval zelf aansprakelijk op basis van artikel 6:174 of 6:162 van het Burgerlijk Wetboek. Dit gaat over gebrekkige opstal of onrechtmatig handelen. Voorbeelden waarbij de bovenbuur aansprakelijk is:
- Een kapotte of lekkende waterleiding binnen de privéwoning
- Een overloopend bad of een defecte wasmachine
- Slecht onderhouden voegwerk of tegels op het privébalkon of -terras
- Een losgeraakt sanitair element in de badkamer van de bovenbuur
In deze gevallen schakel je dus de bovenbuur aan, niet het bestuur van de VvE. Heeft de bovenbuur een opstalverzekering of een inboedelverzekering? Dan vergoedt die verzekeraar in veel gevallen de schade die jij hebt geleden, als de bovenbuur aansprakelijk is gesteld.
Wat doe je als de grens onduidelijk is?
In de praktijk is het niet altijd meteen duidelijk of een lekkage uit een gemeenschappelijk deel of uit een privégedeelte komt. Een leiding kan deels gemeenschappelijk zijn en deels privé. De splitsingsakte van de VvE, ook wel het splitsingsreglement, bepaalt precies wat gemeenschappelijk is en wat privé. Dit document is bij de notaris opgesteld en geregistreerd bij het Kadaster. Als je wil weten wie er voor welk deel verantwoordelijk is, lees dan het splitsingsreglement goed door.
Twijfel je na het lezen van het reglement nog steeds? Schakel dan een loodgieter of een onafhankelijk bouwkundig expert in om de oorzaak en de herkomst van de lekkage vast te stellen. Die bevinding is belangrijk als je later schade wil verhalen, via de rechter of via een verzekeraar.
Zo pak je een lekkage bovenburen praktisch aan
Hieronder een kort stappenplan dat je helpt bij een lekkage van de bovenburen in een appartementencomplex:
- Stap 1: Meld de lekkage direct. Informeer je bovenbuur én het VvE-bestuur zo snel mogelijk schriftelijk, bij voorkeur per e-mail zodat je bewijs hebt.
- Stap 2: Leg de schade vast. Maak foto’s en video’s van alle schade, met datum. Bewaar bon van beschadigde spullen.
- Stap 3: Laat de oorzaak onderzoeken. Schakel een loodgieter in om te bepalen waar de lekkage vandaan komt en wie verantwoordelijk is.
- Stap 4: Stel de juiste partij aansprakelijk. Stuur een aansprakelijkstelling per aangetekende brief naar de bovenbuur of de VvE, afhankelijk van de oorzaak.
- Stap 5: Schakel je eigen verzekeraar in. Meld de schade bij je woonverzekering. Sommige inboedelverzekeringen dekken waterschade, ongeacht wie aansprakelijk is. Jouw verzekeraar kan daarna eventueel de schade verhalen op de veroorzaker.
Rol van de eigen verzekering bij lekkage van de bovenburen
Wacht niet te lang met het inschakelen van je eigen verzekeraar. Je inboedelverzekering en opstalverzekering zijn er voor jouw schade, ook als een ander die heeft veroorzaakt. De verzekeraar betaalt je uit en verhaalt de schade daarna zelf op de aansprakelijke partij. Dat heet subrogatie. Dit scheelt je veel gedoe en tijdverlies. Controleer wel of waterschade door lekkage in jouw polis is gedekt, want dat verschilt per verzekeraar en per type polis.
Houd er rekening mee dat er een eigen risico van toepassing kan zijn. Bij een grote waterschade, bijvoorbeeld aan vloeren, meubels en elektronica, loopt de schade al snel op tot duizenden euro’s. Een snelle melding en goede documentatie zijn dan het verschil tussen een vlotte vergoeding en een langdurig geschil.
De kern blijft: bij lekkage bovenburen in een VvE bepaalt de oorzaak wie er opdraait voor de schade. Gemeenschappelijke delen zijn de verantwoordelijkheid van de VvE, privédelen zijn dat van de bovenbuur zelf. Weet je het niet zeker, lees het splitsingsreglement en schakel een expert in om de bron te bepalen voordat je iemand aansprakelijk stelt.
