Het modelreglement van een VvE is het standaarddocument dat bepaalt wie verantwoordelijk is voor welk deel van een appartementengebouw. Het reglement maakt onderscheid tussen privégedeelten (zoals jouw eigen woning) en gemeenschappelijke gedeelten (zoals het dak, de lift of de trappenhal), en legt vast welke rechten en plichten jij als appartementseigenaar hebt. Vrijwel elke VvE werkt op basis van zo’n modelreglement.
Wat is het modelreglement VvE precies?
Het modelreglement is een standaardset regels die is opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het wordt bij de oprichting van een VvE gebruikt als basis voor de splitsingsakte. Die splitsingsakte is het officiële notariële document dat vastlegt hoe een gebouw is opgedeeld in appartementsrechten. Het modelreglement maakt daar standaard deel van uit, tenzij in de splitsingsakte uitdrukkelijk van bepaalde artikelen wordt afgeweken.
In de praktijk werkt het zo: de splitsingsakte verwijst naar een specifieke versie van het modelreglement en geeft daarna aan welke artikelen voor jouw specifieke gebouw anders zijn geregeld. Alles wat niet afwijkt, geldt gewoon zoals het in het modelreglement staat.
Welke versies van het modelreglement zijn er?
Er zijn meerdere versies van het modelreglement, elk uit een ander jaar. De meest gebruikte zijn die uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. De versie die op jouw VvE van toepassing is, hangt af van wanneer de splitsingsakte is opgesteld. Een appartement gebouwd en gesplitst in 1985 valt waarschijnlijk onder het modelreglement van 1983. Een nieuwbouwproject uit 2020 gebruikt vermoedelijk de versie van 2017.
Dit is niet alleen een technisch detail. De versies verschillen inhoudelijk op een aantal punten, bijvoorbeeld over hoe besluiten worden genomen, welke meerderheid je nodig hebt voor bepaalde uitgaven, en wie verantwoordelijk is voor specifieke onderdelen zoals kozijnen, balkons of verwarmingsinstallaties.
Privé of gemeenschappelijk: dat is de kernvraag
De meest praktische reden waarom mensen het modelreglement opzoeken, is om te achterhalen wie verantwoordelijk is voor een bepaald onderdeel van het gebouw. Moet de VvE het dak repareren, of is de eigenaar van de bovenste verdieping zelf aansprakelijk? Wie betaalt voor het schilderwerk aan de buitenkant van jouw voordeur?
Het modelreglement geeft hierop in principe antwoord. Gemeenschappelijke gedeelten (en daarmee de verantwoordelijkheid van de VvE) zijn doorgaans: de fundering, het dak, de buitenmuren, trappenhallen, liften, en gemeenschappelijke leidingen. Privégedeelten zijn alles binnen de muren van jouw eigen appartement, zoals de vloer, de binnenwanden en je eigen installaties.
Let op: dit is niet altijd zwart-wit. Kozijnen vallen in sommige modelregelements-versies onder de VvE, in andere versies juist onder de individuele eigenaar. Hetzelfde geldt voor balkons, deuren en gevelbekleding. Controleer dus altijd de exacte versie die op jouw VvE van toepassing is.
Wat regelt het modelreglement verder?
Naast de verdeling van privé en gemeenschappelijk bevat het modelreglement ook regels over:
- Het bijhouden van een reservefonds voor groot onderhoud
- De bijdrage die elke eigenaar maandelijks betaalt (servicekosten)
- Hoe de vergadering van eigenaren functioneert en hoe je stemt
- De bevoegdheden van het bestuur van de VvE
- Regels over gebruik van het appartement, zoals verhuur of overlast
- Wat er gebeurt bij verbouwingen die gevolgen hebben voor gemeenschappelijke delen
Hoe vind je het modelreglement van jouw VvE?
De splitsingsakte inclusief het van toepassing zijnde modelreglement is ingeschreven in het Kadaster. Je kunt de akte opvragen via het Kadaster (kadaster.nl). De kosten hiervoor zijn beperkt. Als je een appartement hebt gekocht, had je bij de notaris ook een kopie van de splitsingsakte moeten ontvangen. Vraag het anders op bij het bestuur van je VvE of de beheerder.
Op de akte staat welke versie van het modelreglement van toepassing is. Daarna kun je het betreffende modelreglement via de KNB of via VvE-informatiebronnen opvragen of inzien om het artikel te lezen dat voor jouw vraag relevant is.
Kan het modelreglement worden aangepast?
Ja, maar dat is niet eenvoudig. Een wijziging van het modelreglement vereist een aanpassing van de splitsingsakte. Dat moet via een notaris en vereist in de meeste gevallen unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid van de eigenaren, afhankelijk van de versie van het reglement. Dit maakt ingrijpende aanpassingen in de praktijk zeldzaam.
Wat wél eenvoudiger kan: het vaststellen of aanpassen van het huishoudelijk reglement. Dat is een aanvullend document dat de VvE zelf mag opstellen en aanpassen, binnen de grenzen van het modelreglement. Hierin staan vaak praktische regels over bijvoorbeeld het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, huisdieren of het plaatsen van fietsen in de hal.
Het modelreglement is dus het fundament van elke VvE. Wil je weten wie wat moet betalen of onderhouden, dan is de eerste stap altijd: achterhaal welke versie op jouw VvE van toepassing is en lees de relevante artikelen. Dat voorkomt discussies en geeft duidelijkheid over rechten en plichten voor alle eigenaren in het gebouw.
