Bij een stemming in de VvE (Vereniging van Eigenaars) brengen eigenaren hun stem uit over voorstellen die het bestuur heeft ingediend. De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan binnen de VvE, wat betekent dat belangrijke beslissingen alleen hier genomen kunnen worden. Hoe dat precies werkt, welke regels gelden en wanneer een voorstel daadwerkelijk wordt aangenomen, lees je hieronder.
Wie mag stemmen in de VvE?
Elke eigenaar van een appartement of bedrijfsruimte binnen de VvE heeft stemrecht. Je stemrecht is gekoppeld aan je eigenaarschap, niet aan bewoning. Als je verhuurt, blijf jij als eigenaar stemgerechtigd, niet de huurder. Ben je eigenaar van meerdere appartementen in hetzelfde complex, dan heb je doorgaans ook meerdere stemmen.
Het stemgewicht per eigenaar staat vastgelegd in de splitsingsakte. In de meeste gevallen geldt: één appartement is één stem. Soms is het stemgewicht gekoppeld aan het aandeel in de gemeenschappelijke kosten, uitgedrukt in breukdelen. Check de splitsingsakte van jouw VvE om te weten hoeveel stemmen jij precies hebt.
Hoe verloopt het stemmen in de VvE in de praktijk?
Stemmen gebeurt tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). Het bestuur roept de vergadering bijeen, stelt een agenda op en legt voorstellen voor. Tijdens de vergadering mogen alle aanwezige eigenaren hun stem uitbrengen. Dit gaat meestal door handopsteken, maar bij gevoelige onderwerpen kan ook schriftelijk gestemd worden.
Kun je niet aanwezig zijn? Dan kun je in veel gevallen een schriftelijke volmacht aan iemand anders geven, zodat die persoon namens jou stemt. Controleer de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement voor de exacte regels rondom volmachten. Sommige VvE’s staan digitaal stemmen toe, maar dat is lang niet overal geregeld.
Quorum: wanneer is de vergadering geldig?
Niet elke vergadering is automatisch geldig. Voor een geldige stemming moet er een bepaald minimum aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn, het zogeheten quorum. Dit quorum staat beschreven in de splitsingsakte of in het modelreglement waar de VvE gebruik van maakt. Is het quorum niet gehaald, dan mag er die dag niet rechtsgeldig gestemd worden en moet een nieuwe vergadering worden uitgeschreven.
Bij die tweede vergadering geldt in de meeste modelreglementen geen quorumeis meer. Er kan dan gewoon gestemd worden, ongeacht hoeveel eigenaren aanwezig zijn. Dit voorkomt dat een VvE eindeloos vastloopt door een lage opkomst.
Meerderheid van stemmen: wat is genoeg?
De meeste besluiten binnen de VvE worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen. Dat betekent meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Stel: er zijn 10 stemmen uitgebracht en 6 eigenaren stemmen voor, dan is het voorstel aangenomen.
Voor bepaalde ingrijpende beslissingen geldt een zwaardere meerderheid. Denk aan grote onderhoudsingrepen, verbouwingen aan gemeenschappelijke ruimtes of het wijzigen van de splitsingsakte. Hiervoor is soms een twee-derde of zelfs vier-vijfde meerderheid vereist, en in sommige gevallen is toestemming van de rechter nodig. De exacte drempels staan in de splitsingsakte of het toepasselijke modelreglement (zoals het modelreglement 2006 of 2017 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie).
Besluiten aanvechten: wat kun je doen als je het er niet mee eens bent?
Ben je het niet eens met een genomen besluit? Dan kun je dit aanvechten bij de kantonrechter. Hiervoor geldt een termijn van een maand na het besluit. Wacht je langer, dan is het recht om te klagen in de meeste gevallen vervallen. Zorg dus dat je snel handelt als je twijfelt aan de rechtmatigheid van een beslissing.
Een besluit kan ongeldig zijn als de juiste procedures niet zijn gevolgd, zoals een te korte oproepingstermijn voor de vergadering of stemmen zonder geldig quorum. Ook een besluit dat in strijd is met de wet, de splitsingsakte of de redelijkheid kan door de rechter worden vernietigd.
Veelgestelde vragen over stemmen in de VvE
Mag een huurder stemmen namens de eigenaar?
Nee, tenzij de eigenaar een schriftelijke volmacht heeft gegeven aan de huurder. Zonder volmacht heeft een huurder geen stemrecht in de VvE.
Wat als er een gelijke uitslag is?
Bij een gelijke uitslag is een voorstel in de meeste gevallen niet aangenomen. Het voorstel haalt dan immers geen meerderheid. De splitsingsakte of het huishoudelijk reglement kan hier aanvullende regels over bevatten.
Mag ik me laten vertegenwoordigen door een niet-eigenaar?
Dat hangt af van de splitsingsakte. In sommige gevallen is een volmacht beperkt tot andere eigenaren of bestuursleden. Lees de specifieke regels in jouw akte door.
Geldt mijn stem ook voor urgente zaken buiten de ALV?
Sommige VvE’s hebben de mogelijkheid om buiten de vergadering om een besluit te nemen, via schriftelijke raadpleging van alle eigenaren. Dat kan alleen als alle eigenaren instemmen met deze werkwijze en er unanimiteit is over het besluit.
Stemmen in de VvE lijkt eenvoudig, maar de details zitten in de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Lees die documenten goed door voordat je naar de vergadering gaat. Zo weet je precies hoeveel stemmen jij hebt, welke meerderheid nodig is en wanneer je een besluit kunt aanvechten.
