Een MJOP voor je VvE zelf opstellen is mogelijk, maar vraagt om een gestructureerde aanpak. In een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) leg je vast welk onderhoud het gebouw de komende jaren nodig heeft, wanneer dat onderhoud gepland staat en wat het gaat kosten. Zo weet de VvE hoeveel geld er in het reservefonds moet zitten en voorkom je verrassingen.
Wat zet je in een MJOP?
Een goed MJOP bevat minimaal drie onderdelen: een inventarisatie van alle bouwdelen, een planning van het onderhoud per jaar, en een kostenraming per onderhoudstaak. Denk bij bouwdelen aan het dak, de gevels, kozijnen, trappenhuis, lift, installaties en gemeenschappelijke ruimtes. Elk bouwdeel krijgt een verwachte levensduur en een geschatte vervangings- of herstelkosten.
De tijdshorizon van een MJOP is standaard tien jaar, maar veel VvE’s werken met een horizon van vijftien tot twintig jaar. Een langere periode geeft een realistischer beeld van grote, terugkerende kosten zoals dakvervanging of schilderwerk aan de buitenkant.
MJOP VvE zelf opstellen: de stappen
Hieronder staat hoe je stap voor stap een MJOP maakt zonder direct een externe partij in te schakelen.
- Stap 1: Inventariseer het gebouw. Loop alle gemeenschappelijke bouwdelen langs en maak een lijst. Noteer de huidige staat, het bouwjaar of de laatste grote onderhoudsbeurt, en de verwachte levensduur. Een korte rondgang met een checklist werkt goed.
- Stap 2: Stel een planning op. Zet per bouwdeel in welk jaar onderhoud of vervanging nodig is. Gebruik hiervoor een spreadsheet of een eenvoudig MJOP-template (die zijn gratis te vinden bij instanties zoals Vereniging Eigen Huis).
- Stap 3: Raam de kosten. Zoek voor elk onderhoudspunt een realistische kostenschatting op. Gebruik offertes die de VvE eerder heeft ontvangen, openbare richtprijzen van aannemers, of NEN 2767-normen als referentie.
- Stap 4: Bereken de jaarlijkse bijdrage. Tel alle kosten per jaar op over de volledige looptijd en deel dat door het aantal jaren en het aantal appartementen. Zo weet je wat elke eigenaar jaarlijks in het reservefonds moet storten.
- Stap 5: Laat de VvE het plan goedkeuren. Het MJOP moet worden besproken en goedgekeurd in de algemene ledenvergadering (ALV). Zorg dus dat het document begrijpelijk is voor alle leden.
Vereisten vanuit de wet
Sinds 2008 zijn VvE’s wettelijk verplicht om te reserveren voor onderhoud. Daarvoor is een reservefonds nodig. De wet stelt dat het reservefonds minimaal gevuld moet zijn op basis van een MJOP, óf op basis van een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Het zelf opstellen van een MJOP is de meest gebruikelijke manier om aan die verplichting te voldoen, omdat het een realistischer beeld geeft dan de herbouwwaardemethode.
Er is geen wet die zegt dat een professioneel bureau het MJOP moet opstellen. De VvE mag het plan zelf maken, zolang het inhoudelijk voldoet aan de eisen en wordt vastgesteld in de ALV.
Wanneer is zelf opstellen verstandig, en wanneer niet?
Zelf een MJOP opstellen werkt goed voor kleine VvE’s met een eenvoudig gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex van vier tot twaalf woningen zonder lift of complexe installaties. Als je een actief bestuur hebt met enige kennis van bouwonderhoud, is het prima te doen. Het bespaart kosten: een professioneel opgesteld MJOP kost al snel enkele honderden tot duizenden euro’s, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het pand.
Toch zijn er situaties waarin het verstandiger is om een professional in te schakelen. Dat geldt voor grotere complexen, gebouwen met veel technische installaties, of als de VvE een conflict heeft over de staat van onderhoud en een onafhankelijk oordeel nodig heeft. Vereniging Eigen Huis biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om een MJOP te laten opstellen of actualiseren door een specialist.
Veelgemaakte fouten bij zelf opstellen
De grootste valkuil is het onderschatten van kosten, zeker voor werk dat pas over tien of vijftien jaar nodig is. Vergeet niet om rekening te houden met inflatie en prijsstijgingen in de bouwsector. Een tweede veelgemaakte fout is het vergeten van kleine maar terugkerende posten, zoals het jaarlijks onderhoud van de cv-installatie, schoonmaak van dakgoten of het schilderen van het trappenhuis. Die kosten lijken klein, maar tellen over de jaren sterk op.
Zorg ook dat het MJOP actueel blijft. Een plan dat tien jaar geleden is opgesteld en sindsdien niet is bijgewerkt, geeft een vertekend beeld van de werkelijke onderhoudsbehoefte en kan leiden tot een tekort in het reservefonds.
Een VvE-MJOP zelf opstellen is haalbaar als je gestructureerd te werk gaat en eerlijk bent over de staat van het gebouw. Begin met een goede inventarisatie, werk met realistische kostenschattingen en zorg dat het plan regelmatig wordt bijgewerkt. Zo houdt de VvE grip op het onderhoud en voorkom je dat eigenaren later voor onverwachte extra bijdragen komen te staan.
