Ook een kleine VvE is wettelijk verplicht een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) op te stellen. Dat geldt voor alle Verenigingen van Eigenaren in Nederland, ongeacht het aantal appartementen in het gebouw. Sinds 2018 is dit vastgelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een VvE met twee woningen valt er dus net zo goed onder als een complex met twintig appartementen.
Juist bij een kleine VvE wordt het MJOP regelmatig overgeslagen of uitgesteld. Dat is begrijpelijk: met twee of drie eigenaren voelt een formeel plan snel als overkill. Toch is het weglaten ervan een risico dat je als eigenaar zelf draagt.
Wat staat er in een MJOP voor een kleine VvE?
Een MJOP beschrijft welk onderhoud het gebouw de komende jaren nodig heeft en wat dat kost. Typisch loopt zo’n plan over een periode van tien jaar, soms langer. Voor een kleine VvE gaat het dan om onderdelen als het dak, de gevel, kozijnen, gemeenschappelijke leidingen, de fundering en eventuele installaties zoals een cv-ketel of lift.
Per onderdeel staat in het plan wanneer onderhoud of vervanging nodig is en wat de geraamde kosten zijn. Op basis daarvan berekent de VvE hoeveel iedere eigenaar maandelijks in het reservefonds moet storten. Zo kom je niet voor verrassingen te staan als het dak over zeven jaar vervangen moet worden.
Minimale bijdrage aan het reservefonds
De wet schrijft voor dat de VvE jaarlijks een bedrag reserveert dat minimaal gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Dit geldt als er geen MJOP is. Heb je wel een goedgekeurd MJOP, dan mag je de reservering baseren op het bedrag dat het plan uitwijst. Dat laatste is voor een kleine VvE vaak voordeliger, omdat een goed plan de kosten eerlijk en realistisch spreidt.
Stel: je appartementencomplex heeft een herbouwwaarde van 400.000 euro. Zonder MJOP reserveer je minimaal 2.000 euro per jaar. Zijn er twee eigenaren met gelijke aandelen, dan is dat 1.000 euro per persoon per jaar. Met een MJOP kan dit hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de werkelijke onderhoudsplanning.
Wie stelt het MJOP op voor een kleine VvE?
Je kunt een MJOP laten opstellen door een gespecialiseerd bedrijf, zoals een VvE-beheerder of een bouwtechnisch adviseur. Die voert dan een bouwkundige inspectie uit en vertaalt de bevindingen naar een meerjarenplanning met kosten. De kosten van zo’n extern MJOP voor een kleine VvE liggen naar schatting rond de 500 tot 1.500 euro (2026), afhankelijk van de omvang van het gebouw en de aanbieder.
Voor heel kleine VvE’s, bijvoorbeeld een gesplitst woonhuis met twee appartementen, is er ook software beschikbaar waarmee je zelf een basisplan kunt opstellen. Dat vraagt meer eigen kennis, maar kan kosten besparen. Let er dan wel op dat het plan voldoet aan de wettelijke eisen en aansluit bij de werkelijke staat van het gebouw.
Waarom een MJOP extra belangrijk is bij een kleine VvE
Bij een grote VvE zijn de kosten van groot onderhoud verdeeld over veel eigenaren. Bij een kleine VvE draagt elk lid een groter aandeel. Als het reservefonds te laag is door het ontbreken van een plan, kunnen de kosten bij groot onderhoud plotseling fors oplopen per persoon. Denk aan een nieuwe dakbedekking van 20.000 euro die je met zijn tweeën moet betalen zonder vooraf gespaard te hebben.
Daarnaast speelt het MJOP een rol bij het verkopen van een appartement. Kopers en hun hypotheekverstrekkers vragen steeds vaker om een actueel MJOP en een gevuld reservefonds. Ontbreekt dat, dan kan het de verkoop vertragen of de waarde van het appartement negatief beïnvloeden.
Wat als een kleine VvE geen MJOP heeft?
Een VvE die geen MJOP heeft en ook niet de wettelijke minimumreservering aanhoudt, handelt in strijd met de wet. In de praktijk wordt dit niet actief gecontroleerd door een toezichthouder, maar de gevolgen kunnen alsnog groot zijn. Gemeenten kunnen bij vergunningaanvragen vragen om bewijs van een actieve VvE. Hypotheekverstrekkers weigeren soms een lening als de VvE niet aan de wettelijke verplichtingen voldoet. En bij schade of conflicten tussen eigenaren staat de VvE zonder MJOP juridisch zwakker.
Een MJOP voor een kleine VvE is daarmee geen papieren plicht die je kunt negeren, maar een praktisch instrument dat eigenaren beschermt: financieel, juridisch en bij de verkoop van hun woning. Laat het plan bij voorkeur eens in de vijf jaar actualiseren, zodat het aansluit op de werkelijke staat van het gebouw.
