Een verhuurder mag niet zomaar alle VvE-kosten doorberekenen aan een huurder. Alleen de kosten die vallen onder de wettelijke definitie van servicekosten komen in aanmerking. De rest, zoals bijdragen aan het reservefonds of kosten voor groot onderhoud, mag een verhuurder niet bij jou in rekening brengen.
Wat zijn VvE-kosten precies?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, denk aan het trappenhuis, de lift, de buitenverlichting en de tuin. Eigenaren betalen hiervoor een maandelijkse bijdrage. Die bijdrage bestaat meestal uit twee delen: een deel voor de lopende kosten en een deel dat wordt gestort in het reservefonds voor groot onderhoud.
Als jij een appartement huurt dat eigendom is van een verhuurder die ook lid is van de VvE, betaalt die verhuurder dus elke maand deze bijdrage. De vraag is dan: welk deel van die kosten mag hij aan jou doorschuiven via de servicekosten op je huurcontract?
Welke VvE-kosten mag een verhuurder doorberekenen aan de huurder?
De verhuurder mag alleen kosten doorberekenen die vallen onder de wettelijke omschrijving van servicekosten. Dat zijn kosten voor leveringen en diensten die direct verband houden met het gebruik van de woning. In de praktijk gaat het bij VvE-kosten om posten zoals:
- Stookkosten voor centrale verwarming of warm water via een gemeenschappelijke installatie
- Elektriciteitskosten voor gezamenlijke ruimtes (zoals verlichting in het trappenhuis of de lift)
- Kosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
- Kosten voor tuinonderhoud van het gemeenschappelijk groen
- Kosten voor een huismeester als die aantoonbaar diensten verleent aan bewoners
- Kosten voor glasverzekering, voor zover dit in de servicekosten is opgenomen en wettelijk is toegestaan
Dit zijn kosten die jij als huurder ook daadwerkelijk verbruikt of van profiteert. Ze moeten bovendien apart staan vermeld op de jaarlijkse servicekostenafrekening die de verhuurder verplicht is te sturen.
Wat mag een verhuurder níet doorberekenen?
Hier zit het grootste misverstand. Een verhuurder mag de volledige VvE-bijdrage niet één op één doorberekenen. De volgende kosten vallen namelijk buiten de servicekosten en zijn voor rekening van de verhuurder zelf:
- Storting in het reservefonds voor groot onderhoud (bijvoorbeeld voor dakvervanging of schilderwerk van de buitengevel)
- Kosten voor groot onderhoud zelf, zoals gevelrenovatie of liftvervanging
- Administratiekosten van de VvE
- Bestuurskosten of vergaderkosten van de VvE
- Verzekeringen die de opstal dekken (dit is een kosten voor de eigenaar, niet de gebruiker)
Deze kosten horen bij het eigenaarschap van de woning. Ze mogen nooit via de servicekosten op jouw rekening worden geschoven. Toch zetten verhuurders soms per ongeluk, of bewust, dit soort posten op de afrekening. Het loont dus om de afrekening kritisch te bekijken.
Zo controleer je je eigen servicekostenafrekening
Krijg je een jaarlijkse servicekostenafrekening? Kijk dan welke posten erin staan. Zie je bedragen die lijken op reservefondsbijdragen, bestuurlijke VvE-kosten of grote onderhoudswerkzaamheden aan de buitenkant van het gebouw? Dan mag je die aanvechten.
Je kunt de verhuurder schriftelijk vragen om een specificatie van alle posten. Een verhuurder is wettelijk verplicht om inzage te geven in de onderliggende kosten. Als de verhuurder weigert of als uit de specificatie blijkt dat er onterechte kosten in zitten, kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan onterecht betaalde servicekosten laten terugbetalen, tot vijf jaar terug.
Mag een verhuurder een opslag rekenen op VvE-kosten?
Een verhuurder mag voor servicekosten geen winst maken. De kosten worden doorgegeven tegen de werkelijke kostprijs. Een opslag voor administratie of moeite bovenop de VvE-kosten is dan ook niet toegestaan. Dit geldt ook als de verhuurder de kosten heeft voorgeschoten en daarna doorberekent aan de huurder.
Let op: dit geldt voor de ongereguleerde sector (vrije sector) in principe minder strikt, maar ook daar geldt dat de afrekening transparant en onderbouwd moet zijn. Bij sociale huurwoningen zijn de regels het strengst en heeft de Huurcommissie directe bevoegdheid.
Twijfel je of de VvE-kosten op jouw servicekostenafrekening kloppen? Vraag om een schriftelijke specificatie, vergelijk die met de posten die wettelijk zijn toegestaan, en schakel indien nodig de Huurcommissie in. Dat is gratis voor huurders van sociale huurwoningen en kost een kleine vergoeding in de vrije sector.
