Schilderwerk voor een VvE valt vrijwel altijd onder de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de vereniging van eigenaars. De VvE besluit collectief over het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals gevels, kozijnen, trappenhuizen en balkons. Dat betekent: één aanbesteding, één aannemer, één rekening, en een BTW-tarief dat afhangt van de situatie.
Welk BTW-tarief geldt bij schilderwerk voor een VvE?
Dit is een van de meest gestelde vragen rond schilderwerk VvE: betaal je 9% of 21% BTW? Het antwoord hangt af van de leeftijd van het gebouw en de aard van het werk.
- 9% BTW geldt voor schilderwerk aan woningen die ouder zijn dan twee jaar. Dit verlaagde tarief is bedoeld voor renovatie en herstel van bestaande woningen.
- 21% BTW geldt voor nieuwbouw (woningen jonger dan twee jaar) en voor niet-woondelen, zoals bedrijfsruimten in het complex.
Bij een gemengd complex, met zowel woningen als bedrijfsruimten, wordt het werk vaak opgesplitst. Het deel dat de woningen betreft valt dan onder 9%, het commerciële deel onder 21%. Vraag je schilder om een duidelijke factuuropsplitsing. Dat voorkomt discussie achteraf en maakt de boekhouding van de VvE een stuk eenvoudiger.
Wat valt onder schilderwerk VvE: gemeenschappelijk versus privé
Een VvE betaalt alleen voor de gemeenschappelijke delen. Wat precies gemeenschappelijk is, staat beschreven in de splitsingsakte en het modelreglement. In de meeste gevallen valt hieronder:
- De buitenkant van kozijnen, deuren en geveldelen
- Trappenhuizen, gangen en andere gemeenschappelijke binnenruimtes
- Balkons en galerijen (buitenzijde of geheel, afhankelijk van de akte)
- Gemeenschappelijke bergingen en fietsenstallingen
De binnenkant van een appartement valt buiten de VvE-verantwoordelijkheid. Dat is de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar. Twijfel je? Raadpleeg de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement van de VvE.
Planning en besluitvorming: zo werkt het in de praktijk
Schilderwerk voor een VvE vraagt meer voorbereiding dan een opdracht voor een particuliere woning. De belangrijkste stappen:
- Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) raadplegen. Een gezonde VvE heeft een MJOP waarin staat wanneer welk onderhoud gepland is. Schilderwerk staat hier doorgaans elke 5 tot 10 jaar in, afhankelijk van het type verf en de staat van de ondergrond.
- Meerdere offertes opvragen. Laat minimaal twee of drie schildersbedrijven een offerte maken. Zorg dat alle offertes op dezelfde werkzaamheden zijn gebaseerd, zodat je ze eerlijk kunt vergelijken.
- Vergadering en stemming. De VvE vergadering stemt over de opdracht. Controleer welke meerderheid nodig is: bij grotere bedragen of ingrijpende werkzaamheden geldt soms een verhoogde stemdrempel.
- Financiering uit het reservefonds. Onderhoud wordt in principe betaald uit het reservefonds. Is het fonds ontoereikend, dan kan de VvE een extra bijdrage opleggen of een lening afsluiten.
- Opdracht verlenen en werk begeleiden. Leg afspraken schriftelijk vast: planning, kleuren, type verf, en wat er gebeurt bij gebreken.
Kosten: waar moet je rekening mee houden?
De kosten van schilderwerk voor een VvE lopen sterk uiteen. Een kleine VvE met vier appartementen betaalt een heel ander bedrag dan een complex met veertig woningen. De prijs hangt af van het oppervlak, de staat van de ondergrond, de bereikbaarheid (steigers of hoogwerker) en het gekozen verfproduct.
Houd bij het begroten rekening met de volgende kostenposten:
- Voorbehandeling: schuren, stucken, impregneermiddel aanbrengen
- Materiaalkosten: professionele buitenverf is duurder maar gaat langer mee
- Steigerkosten: voor hoge gevels een aanzienlijke post
- BTW: 9% voor het woninggedeelte
Goedkoper is niet altijd voordelig. Een schilder die snijdt in de voorbehandeling of goedkopere verf gebruikt, levert werk dat sneller veroudert. Over een periode van tien jaar ben je dan vaker aan het schilderen dan nodig. Vraag altijd naar de gehanteerde verfmerk en het aantal te schilderen lagen.
Veelgemaakte fouten bij schilderwerk voor een VvE
Veel VvE’s lopen tegen dezelfde problemen aan. Een paar valkuilen om te vermijden:
- Te laat beginnen met plannen. Goede schildersbedrijven zijn vaak maanden van tevoren volgeboekt, zeker in het voorjaar en de zomer.
- Onvolledige offerte vergelijken. Vergelijk altijd op hetzelfde bestek. De ene offerte kan steigerhuur uitsluiten, de andere niet.
- Geen schriftelijke afspraken over kleur. Houd een kleurenplan bij met RAL-codes of verfnummers, zodat bij toekomstig onderhoud dezelfde kleur gebruikt kan worden.
- Reservefonds te laag. Als het fonds onvoldoende gevuld is, kan onderhoud worden uitgesteld. Dat maakt de schade, en de kosten, later groter.
Goed georganiseerd schilderwerk VvE begint met een actueel MJOP, voldoende reservering en een duidelijk besluitvormingsproces. Wie die basis op orde heeft, voorkomt de meeste gedoe en houdt het gebouw in goede staat, zonder verrassingen achteraf.
