Een slapende VvE activeren is verplicht als je een appartement bezit in een gebouw met meerdere eigenaren. In Nederland moet elke Vereniging van Eigenaars (VvE) actief zijn, maar in de praktijk “slaapt” een VvE als er jaren geen vergaderingen zijn gehouden, geen bestuur is aangesteld en er geen reservefonds wordt bijgehouden. Hieronder lees je precies hoe je zo’n slapende VvE weer tot leven wekt.
Wat is een slapende VvE?
Een VvE bestaat automatisch zodra een notaris een gebouw in appartementsrechten splitst. Je hoeft er als eigenaar niks voor te doen: de VvE is er al. Toch gebeurt het regelmatig dat eigenaren nooit bij elkaar komen, geen bestuurder aanwijzen en geen gezamenlijke rekening of reservefonds hebben. Die VvE heet “slapend”. Ze bestaat juridisch wel, maar doet in de praktijk niets.
Dit is een probleem. Zonder actieve VvE wordt achterstallig onderhoud niet aangepakt, zijn verzekeringen mogelijk niet op orde en kun je bij verkoop van je appartement tegen problemen aanlopen. Hypotheekverstrekkers stellen steeds vaker als eis dat de VvE actief is en een reservefonds heeft. Bovendien verplicht de wet (Burgerlijk Wetboek, Boek 5) eigenaren om de VvE actief te houden.
Stap voor stap een slapende VvE activeren
Het activeren van een slapende VvE hoeft niet ingewikkeld te zijn. Je hebt in de basis vier stappen nodig:
- Stap 1: Zet alle eigenaren op een rij. Zoek op wie er eigenaar is van de appartementen in het gebouw. Dit kun je doen via het Kadaster. Iedereen die een appartementsrecht heeft, is automatisch lid van de VvE.
- Stap 2: Roep een vergadering bijeen. Stuur alle eigenaren een schriftelijke uitnodiging voor een eerste vergadering (de Algemene Ledenvergadering, afgekort ALV). In de splitsingsakte staat vaak hoe lang van tevoren dit moet gebeuren, meestal minstens vijftien dagen. Houd je hier aan, anders zijn de besluiten niet rechtsgeldig.
- Stap 3: Stel een bestuur aan en neem besluiten. Tijdens de vergadering kies je een bestuurder (of bestuur). Daarna stem je over een huishoudelijk reglement, een begroting en het instellen van een reservefonds. Leg alles vast in een notulen die alle aanwezigen ondertekenen.
- Stap 4: Open een bankrekening en bouw een reservefonds op. Elke actieve VvE heeft een eigen bankrekening nodig en is wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. De minimale bijdrage aan dat fonds is wettelijk vastgelegd: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar, tenzij er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is dat een andere bijdrage rechtvaardigt.
Wat als eigenaren niet meewerken?
Soms wil niet iedereen meedoen. Eén eigenaar kan de activering niet tegenhouden: besluiten worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen tijdens de ALV. Wie niet reageert op de uitnodiging en niet aanwezig is, telt niet mee voor het quorum, mits je de procedure uit de splitsingsakte correct hebt gevolgd.
Is er echt sprake van een patstelling of wil niemand bestuurder worden? Dan kun je de kantonrechter vragen een bestuurder te benoemen. Dit is een wettelijke mogelijkheid (artikel 5:130 BW) die je als eigenaar altijd achter de hand hebt. De rechter grijpt in wanneer de VvE structureel niet functioneert en de belangen van eigenaren in het geding komen.
Welke documenten heb je nodig?
Voor een goede herstart heb je in elk geval de volgende stukken nodig:
- De splitsingsakte en het splitsingsreglement (op te vragen bij de notaris of het Kadaster).
- Een geldig modelreglement, als er in de splitsingsakte naar wordt verwezen.
- Een eerste begroting met daarin de verwachte kosten voor onderhoud, verzekering en beheer.
- Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), idealiter opgesteld door een bouwkundig adviseur.
Het MJOP is niet altijd verplicht om de VvE te activeren, maar het maakt de hoogte van de reservefondsafdracht onderbouwd en voorkomt discussies later.
Hulp inschakelen: wanneer is dat slim?
Bij kleine VvE’s met twee of drie eigenaren lukt activering vaak prima zonder externe hulp. Bij grotere gebouwen, of als er onderlinge spanningen zijn, is het verstandig een VvE-beheerder of notaris in te schakelen. Een VvE-beheerder regelt de administratie, int de servicekosten en zorgt dat vergaderingen correct verlopen. De kosten daarvoor lopen uiteen, maar reken naar schatting in 2026 op een paar honderd euro per appartement per jaar, afhankelijk van de omvang en het dienstenpakket.
Vereniging Eigen Huis biedt informatie en tools aan voor eigenaren die hun VvE willen activeren, waaronder modelreglementen en stappenplannen. Dit is een nuttig startpunt als je niet weet waar je moet beginnen.
Een slapende VvE activeren kost wat tijd en organisatie, maar is goed te doen als je de stappen in de juiste volgorde neerzet. Wacht er niet mee: hoe langer een VvE slapt, hoe meer achterstallig onderhoud er opstapelt en hoe groter de problemen bij een eventuele verkoop of hypotheekaanvraag.
