Bij een ondersplitsing binnen een VvE wordt één appartementsrecht uit de hoofdsplitsing verder opgedeeld in meerdere kleinere appartementsrechten. Het resultaat is een VvE binnen een VvE: de ondergesplitste eenheid vormt een eigen VvE (de onder-VvE), die tegelijkertijd lid blijft van de overkoepelende hoofd-VvE. Dit constructie kom je veel tegen bij grote gebouwen met gemengd gebruik, zoals een complex met winkels op de begane grond en woningen daarboven.
Hoe werkt een ondersplitsing VvE in de praktijk?
Stel: een gebouw is gesplitst in twee hoofdappartementsrechten. Het ene recht is voor de commerciële ruimtes, het andere voor de twintig bovenliggende woningen. Dat tweede recht wordt vervolgens ondergesplitst, zodat elke woning een eigen appartementsrecht krijgt. De twintig woningeigenaren vormen samen de onder-VvE. Tegelijkertijd is de onder-VvE als geheel één stemgerechtigde partij binnen de hoofd-VvE, die het hele gebouw vertegenwoordigt.
De hoofd-VvE regelt alles wat het totale gebouw aangaat: de buitengevel, het dak, de fundering en gedeelde installaties. De onder-VvE regelt de zaken die alleen het ondergesplitste deel betreffen, zoals de gezamenlijke trappenhuis van de woningen, de lift die alleen woningbewoners gebruiken, of het schilderwerk in de gezamenlijke gangen van dat deel.
Twee splitsingsreglementen naast elkaar
Bij een ondersplitsing zijn er altijd twee splitsingsreglementen: één voor de hoofdsplitsing en één voor de ondersplitsing. Elk reglement regelt de rechten en plichten voor dat niveau. Dat betekent ook twee afzonderlijke vergaderingen (of één gecombineerde), twee kasboeken en twee reservefondsen. Eigenaren van een ondergesplitst appartement betalen bijdragen aan zowel de onder-VvE als de hoofd-VvE.
Koop je een woning in een ondergesplitst gebouw, vraag dan altijd beide splitsingsreglementen op. De reglementen kunnen op punten van elkaar afwijken, bijvoorbeeld in de verdeling van stemrechten of de regels over onderhoud. Controleer ook de notulen en de financiële stukken van beide VvE’s, niet alleen van de onder-VvE.
Stemrechten en besluitvorming
Een van de meest praktische aandachtspunten is de stemverhouding in de hoofd-VvE. De onder-VvE heeft daar maar één stem, ook al vertegenwoordigt ze twintig woningeigenaren. Dat kan betekenen dat één grote eigenaar (zoals een belegger met het commerciële recht) een even zware of zelfs zwaardere stem heeft in de hoofd-VvE dan alle woningeigenaren samen. Wie en hoe er gestemd wordt in de hoofd-VvE namens de onder-VvE, moet intern worden afgesproken en staat idealiter in het splitsingsreglement of de statuten van de onder-VvE.
Binnen de onder-VvE bepalen de individuele eigenaren met welke instructie de vertegenwoordiger naar de hoofd-VvE gaat. Ontbreekt een duidelijke afspraak hierover, dan kunnen beslissingen over grote uitgaven (zoals een dakvervanging) stroef verlopen.
Reservefonds: let op dubbele bijdragen
Eigenaren in een ondergesplitst complex betalen twee keer mee aan een reservefonds: één keer via de onder-VvE (voor het eigen deel van het gebouw) en één keer via de hoofd-VvE (voor het totale gebouw). De wet verplicht VvE’s om een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Controleer bij aankoop of beide fondsen voldoende gevuld zijn. Een te laag reservefonds in de hoofd-VvE kan ook jou als woningeigenaar raken, namelijk als de hoofd-VvE ineens een grote extra bijdrage nodig heeft voor dak- of gevelonderhoud.
Wanneer is een ondersplitsing verstandig?
Een ondersplitsing is logisch wanneer een gebouw bestaat uit duidelijk te onderscheiden delen met verschillende eigenaren of gebruikersgroepen. Denk aan een appartementencomplex boven een winkelcentrum, of een kantoorgebouw met meerdere zelfstandige verdiepingen die afzonderlijk verkocht worden. De constructie maakt het mogelijk om elk deel zijn eigen governance te geven, zonder dat elke kleine beslissing langs alle eigenaren van het totale gebouw moet.
Wat minder verstandig is: een ondersplitsing optuigen voor een klein gebouw met vijf woningen. De administratieve en juridische lasten van twee VvE-structuren wegen dan al snel niet op tegen de voordelen. Laat je in zo’n geval adviseren door een notaris of VvE-jurist voordat je de stap zet.
Veelgestelde vragen over ondersplitsing VvE
Kan de ondersplitsing worden teruggedraaid?
Ja, maar dat vereist medewerking van alle betrokken eigenaren en een notariële akte. Het is een bewerkelijk en kostbaar traject. Laat de constructie daarom van tevoren goed doordenken.
Wie beheert de onder-VvE?
Net als bij een gewone VvE kiest de vergadering een bestuur. Bij kleine onder-VvE’s is dat vaak een van de eigenaren zelf; bij grotere complexen wordt soms een professionele VvE-beheerder ingeschakeld.
Wat als de hoofd-VvE slecht functioneert?
Als de hoofd-VvE haar verplichtingen niet nakomt (geen reservefonds, geen vergaderingen), kunnen eigenaren via de rechtbank een vervangende machtiging aanvragen of bij ernstige gevallen om benoeming van een beheerder vragen. Dat geldt los van hoe goed de onder-VvE zelf functioneert.
Staat de ondersplitsing in het Kadaster?
Ja. Zowel de hoofdsplitsing als de ondersplitsing worden ingeschreven in het Kadaster. Je kunt beide splitsingsakten en -tekeningen daar opvragen.
Zit je zelf in een gebouw met een hoofd- en ondersplitsing, of overweeg je er een te kopen? Lees dan altijd beide splitsingsreglementen en de financiële stukken van beide VvE’s zorgvuldig door. Een VvE-jurist of notaris kan je helpen om de constructie te beoordelen voordat je tekent.
