De reglementen van een VvE (Vereniging van Eigenaars) leggen vast hoe de vereniging wordt bestuurd, wie waarvoor verantwoordelijk is en welke regels er gelden voor het gebruik van het gebouw. Er zijn drie lagen: het modelreglement, de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Welk modelreglement op jouw VvE van toepassing is, staat in de splitsingsakte die bij de aankoop van je appartement is opgemaakt.
De drie reglementen van een VvE uitgelegd
Een VvE werkt altijd met meerdere documenten die samen de spelregels bepalen. Het is slim om te weten wat elk document regelt, zodat je weet waar je een specifieke bepaling kunt vinden.
- Modelreglement: een standaard basisreglement opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het regelt de grote lijnen, zoals de verhouding tussen gemeenschappelijk en privégedeelte, stemrecht en de verdeling van kosten.
- Splitsingsakte (met splitsingsreglement): de notariële akte die wordt opgemaakt bij het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Hierin staat welk modelreglement van toepassing is en kunnen afwijkingen of aanvullingen op dat modelreglement zijn opgenomen.
- Huishoudelijk reglement: praktische gedragsregels die de VvE zelf opstelt en aanpast, zoals regels over huisdieren, geluidshinder of het gebruik van de gemeenschappelijke tuin. Dit reglement mag nooit in strijd zijn met de splitsingsakte of het modelreglement.
Welke modelreglementen VvE bestaan er?
Er zijn in de loop der jaren verschillende modelreglementen uitgebracht. Het jaar van het reglement hangt samen met het moment waarop het gebouw is gesplitst. De bekendste versies zijn:
- Modelreglement 1973: van toepassing op veel oudere appartementsgebouwen. Bevat relatief beperkte bepalingen.
- Modelreglement 1983: een uitgebreidere versie, vaak van toepassing op gebouwen gesplitst in de jaren tachtig.
- Modelreglement 1992: de meest voorkomende versie in Nederland. Geldt voor een groot deel van de VvE’s die in de jaren negentig zijn opgericht of gesplitst.
- Modelreglement 2006: modernere versie met meer aandacht voor onder andere duurzaamheid en energiebesparende maatregelen.
- Modelreglement 2017: de meest recente standaardversie, met aanpassingen rond onder andere het plaatsen van zonnepanelen en laadpalen.
Wil je weten welk modelreglement voor jouw VvE geldt? Raadpleeg dan de splitsingsakte. Die is beschikbaar via het Kadaster of via de notaris die de splitsing heeft verzorgd. In de akte staat expliciet vermeld welke versie van het modelreglement van toepassing is verklaard.
Wat staat er precies in de reglementen?
De inhoud verschilt per versie, maar de meeste modelreglementen regelen in elk geval de volgende onderwerpen:
- De grenzen tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten (zoals gevel, dak, leidingen)
- De verdeling van servicekosten via een breukdeel per appartement
- Het stemrecht op de vergadering van eigenaars
- De rechten en plichten bij onderhoud en renovatie
- De procedure voor het nemen van besluiten, inclusief quorumregels
- De mogelijkheden voor verhuur en onderverhuur van het appartement
- De aansprakelijkheid bij schade aan gemeenschappelijke delen
Afwijken van het modelreglement: wat is mogelijk?
Een VvE kan in de splitsingsakte afwijken van het modelreglement, mits dat bij de notaris is vastgelegd. Zulke afwijkingen gaan altijd voor op de standaard modelbepalingen. Een veelvoorkomend voorbeeld is een andere kostenverdeling dan de breukdelen in het modelreglement voorschrijven. Wil een VvE de splitsingsakte zelf wijzigen, dan is daarvoor een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig (bij het modelreglement 1992 doorgaans vier vijfde van de stemmen) én een notariële akte. Dat maakt wijzigingen van de splitsingsakte tijdrovend en kostbaar.
Het huishoudelijk reglement is veel eenvoudiger aan te passen. De vergadering van eigenaars kan dat met een gewone meerderheid van stemmen vaststellen of wijzigen, zonder tussenkomst van een notaris.
Wat als reglementen ontbreken of verouderd zijn?
Bij oudere VvE’s komt het voor dat het huishoudelijk reglement al jaren niet is bijgewerkt, of dat de splitsingsakte onduidelijkheden bevat. In dat geval valt de VvE terug op het toepasselijke modelreglement. Is ook dat niet duidelijk, dan geldt de wettelijke regeling uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dat de appartementswetgeving bevat.
Verouderde reglementen kunnen problemen geven bij moderne vraagstukken zoals het plaatsen van een laadpaal, zonnepanelen op het dak of Airbnb-verhuur. In het modelreglement 2017 zijn dit soort situaties beter geregeld dan in de versie van 1992. Overweeg je als VvE de reglementen te moderniseren, dan is het verstandig een gespecialiseerde VvE-beheerder of notaris in te schakelen.
Wil je snel weten welk reglement jouw VvE gebruikt? Zoek de splitsingsakte op via het Kadaster, zoek de zin waarin het modelreglement bij naam wordt genoemd, en controleer daarna in dat reglement wat er staat over het onderwerp waar je vragen over hebt. Dat is in de meeste gevallen de snelste route naar het juiste antwoord.
