Een tekort in het reservefonds van de VvE betekent dat er onvoldoende geld is om geplande of spoedeisende kosten te betalen. Als eigenaar van een appartement ben je in dat geval verplicht bij te dragen aan het tekort. Dat klinkt simpel, maar in de praktijk levert een tekort in het reservefonds van een VvE regelmatig conflicten op over wie wat moet betalen en wanneer.
Hieronder lees je hoe een tekort ontstaat, wat de wettelijke regels zijn, en wat je kunt doen als de VvE (of jijzelf) niet kan betalen.
Hoe ontstaat een tekort in het reservefonds?
Een VvE is wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud, zoals dakrenovatie, gevelreparatie of liftvervanging. Het fonds wordt gevuld via de maandelijkse bijdragen van eigenaren. Een tekort ontstaat als het gereserveerde bedrag niet genoeg is om de werkelijke kosten te dekken. Dat kan door verschillende oorzaken:
- De maandelijkse bijdragen zijn jarenlang te laag vastgesteld.
- Er is geen (actueel) meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld, waardoor kosten niet goed zijn ingeschat.
- Er doet zich een onverwachte en spoedeisende reparatie voor, zoals een lekkend dak of een gevaarlijke constructiefout.
- Het fonds is in het verleden aangesproken voor uitgaven die eigenlijk uit de reguliere begroting hadden moeten komen.
Vooral bij oudere appartementencomplexen zonder actueel MJOP komt een tekort in het reservefonds van de VvE vaak voor. Het probleem stapelt zich dan op over jaren, totdat er ineens een grote rekening op tafel ligt.
Draagplicht: wie betaalt bij een tekort in het reservefonds VvE?
Als het reservefonds onvoldoende is, moeten de eigenaren zelf het tekort aanvullen. Dit heet de draagplicht. Elke eigenaar draagt bij naar rato van zijn aandeel in de VvE, zoals vastgelegd in de splitsingsakte. Heb je een aandeel van 10 procent, dan betaal je ook 10 procent van het tekort.
Die draagplicht geldt ook bij spoedeisende situaties. Als er acuut geld nodig is voor een gevaarlijke situatie, kan de VvE een extra bijdrage opleggen aan alle eigenaren. Weigert een eigenaar te betalen, dan kan de VvE via de rechter of de kantonrechter afdwingen dat hij toch meebetaalt. In het uiterste geval kan dit leiden tot een executoriaal beslag op de woning van de weigerachtige eigenaar.
Belangrijk: een nieuwe eigenaar die een appartement koopt, neemt in principe ook de lopende verplichtingen over. Controleer bij aankoop dus altijd de hoogte van het reservefonds en of er een tekort dreigt of al bestaat.
Wat kan de VvE doen om het tekort op te lossen?
Er zijn een paar praktische manieren om een tekort aan te pakken:
- Extra bijdrage opleggen: de vergadering van eigenaren kan besluiten tot een eenmalige of tijdelijke extra bijdrage. Dit is de meest directe oplossing.
- Lening afsluiten: sommige banken bieden speciale VvE-leningen aan. De VvE leent dan als geheel, en de eigenaren betalen de aflossing terug via hogere maandelijkse bijdragen.
- Werkzaamheden faseren: als het niet direct spoedeisend is, kan de VvE grote reparaties spreiden over meerdere jaren. Zo heeft het fonds tijd om aan te groeien.
- Bijdragen verhogen: een structurele verhoging van de maandelijkse bijdragen zorgt dat het fonds op de lange termijn op peil blijft.
Een VvE-lening is niet in alle gevallen verstandig. De rente drukt op de maandlasten van alle eigenaren, en niet elke bank verstrekt zo’n lening als de financiële positie van de VvE zwak is.
Wat als een eigenaar niet kan betalen?
Als een eigenaar de extra bijdrage niet kan betalen, lost dat het probleem niet op: de VvE kan hem via de rechter alsnog verplichten te betalen. De overige eigenaren mogen in principe niet gedwongen worden om het aandeel van een wanbetaler voor te schieten, al kan de VvE in spoedeisende situaties wel een voorschot vragen en dit later verrekenen.
Is de eigenaar failliet of heeft hij structureel betalingsproblemen, dan kan de VvE een vordering indienen bij de curator of bewindvoerder. Dit is een langdurig proces en levert niet altijd het gewenste resultaat op. In de praktijk is dit een van de lastigste situaties voor een VvE met een reservefondsltekort.
Voorkomen is beter dan aanvullen
De wettelijke norm (vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek) is dat een VvE een reservefonds moet aanhouden dat minimaal gelijk is aan 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar, tenzij een MJOP een ander bedrag rechtvaardigt. Een actueel en realistisch MJOP is daarmee de belangrijkste manier om een tekort in het reservefonds van de VvE te voorkomen. Laat het MJOP minimaal elke vijf jaar actualiseren door een bouwkundige of onderhoudsbureau.
Zit je nu al in een situatie met een tekort, schakel dan een VvE-beheerder of juridisch adviseur in die gespecialiseerd is in appartementsrecht. Zij kunnen helpen bij het opleggen van extra bijdragen, het afsluiten van een lening of het aanpakken van wanbetalers. Wachten maakt een reservefondsltekort bij een VvE bijna altijd groter en duurder.
