Bij verkoop van je appartement krijg je je aandeel in het reservefonds van de VvE niet uitbetaald. Het reservefonds blijft eigendom van de Vereniging van Eigenaars als geheel, en gaat automatisch over op de koper. Jij neemt dus bij de aankoop van een appartement ook het aandeel in het fonds van de vorige eigenaar over, en bij verkoop doe jij hetzelfde voor de volgende eigenaar.
Dit is voor veel verkopers een verrassing. Je hebt jarenlang maandelijks bijgedragen aan het reservefonds, maar dat geld zie je bij de verkoop niet terug op je bankrekening. Toch zijn er een aantal dingen om goed op te letten, rondom de koopsom, de notaris en de belasting.
Waarom het reservefonds bij verkoop niet wordt uitgekeerd
Het reservefonds is collectief bezit van de VvE, niet van individuele leden. Alle appartementseigenaren dragen samen bij aan dit fonds, bedoeld voor grote onderhoudswerkzaamheden zoals dakrenovatie, schilderwerk of liftonderhoud. Omdat het fonds toebehoort aan de rechtspersoon VvE, kun jij er als vertrekkend lid geen aanspraak op maken. De wet geeft daar geen ruimte voor.
Dit werkt ook de andere kant op: als koper betaal je niet apart voor het aandeel in het reservefonds. De bijdragen die de vorige eigenaar deed, zitten als het ware ingebakken in de waarde van het appartement. Een goed gevuld reservefonds maakt een appartement aantrekkelijker, omdat de koper weet dat toekomstig onderhoud al grotendeels gefinancierd is. Een leeg of ondergevuld fonds kan juist een reden zijn om de koopsom te verlagen.
Hoe het reservefonds meespeelt in de verkoopprijs
Bij de onderhandeling over de verkoopprijs speelt de hoogte van het reservefonds een rol, al is dat niet altijd zichtbaar als een apart bedrag. Een koper die een appartement koopt met een reservefonds van bijvoorbeeld 10.000 euro aan jouw aandeel, hoeft dat geld niet extra te betalen bovenop de vraagprijs. Maar een koper die goed onderhandelt, houdt wél rekening met de financiële gezondheid van de VvE.
Praktisch gezien: als het reservefonds laag is, weet de koper dat er binnenkort extra bijdragen of een speciale heffing kan volgen voor groot onderhoud. Dat drukt de bereidheid om de volle vraagprijs te betalen. Als verkoper heb je er dus indirect belang bij dat de VvE-financiën op orde zijn.
Wat de notaris doet met het reservefonds bij verkoop
Bij de overdracht bij de notaris wordt het aandeel in het reservefonds niet verrekend tussen koper en verkoper, tenzij partijen daar uitdrukkelijk afspraken over maken. Dat laatste is in de praktijk zeldzaam en juridisch ook niet vanzelfsprekend, omdat het fonds formeel geen eigendom is van de verkoper.
Wat de notaris wél doet: hij legt in de akte vast welke VvE er is, wat de servicekosten zijn en soms ook wat de stand van het reservefonds is. Die informatie is voor de koper belangrijk, niet voor een verrekening maar voor transparantie. Als verkoper ben je verplicht om de koper te informeren over de financiële situatie van de VvE, inclusief eventuele achterstallige bijdragen of geplande grote uitgaven.
Reservefonds VvE bij verkoop en box 3
Je aandeel in het reservefonds telt mee als vermogen in box 3, zolang jij eigenaar bent van het appartement. Dat betekent dat je over dit vermogen in principe vermogensrendementsheffing betaalt, ook al kun je er niet vrij over beschikken. De Belastingdienst beschouwt jouw aandeel in het fonds als onderdeel van je totale box 3-bezit.
Op het moment van verkoop vervalt dit automatisch. Vanaf de overdrachtsdatum is de koper verantwoordelijk voor het opgeven van zijn aandeel in het reservefonds in zijn belastingaangifte. Als verkoper hoef je daarna niets meer op te geven.
Stel: wat als je net een grote bijdrage hebt gedaan?
Dit is een situatie die veel verkopers onterecht als onrechtvaardig voelen. Stel dat de VvE vorig jaar een extra bijdrage heeft gevraagd van 3.000 euro per eigenaar voor een nieuwe dakbedekking, en jij dat bedrag netjes hebt betaald. Kort daarna verkoop je. Je ziet dat geld niet terug, want het is opgegaan in het onderhoud en het reservefonds. De koper profiteert van het vernieuwde dak, maar betaalt jou dat niet apart terug.
Omgekeerd geldt hetzelfde: als er vlak na jouw aankoop een grote onderhoudspost opduikt waarvoor het reservefonds net niet toereikend is, draai jij als nieuwe eigenaar mee in de extra bijdrage. Dit is het collectieve karakter van de VvE, en het maakt het des te belangrijker om vóór aankoop de financiële stukken van de VvE goed te bestuderen.
Bij de verkoop van je appartement gaat het reservefonds dus stil en automatisch over op de koper, zonder uitbetaling en zonder aparte verrekening. Dat klinkt nadelig als vertrekkende eigenaar, maar de waarde zit versleuteld in de verkoopprijs en in de aantrekkelijkheid van het appartement. Controleer als verkoper wel of alle bijdragen zijn voldaan en de VvE-administratie klopt, zodat de overdracht soepel verloopt.