De splitsingsakte van een VvE wijzigen is mogelijk, maar het is een bewerkelijk en kostbaar traject. Je hebt een notaris nodig, en in de meeste gevallen moet een grote meerderheid van de appartementseigenaren instemmen. Hieronder lees je wanneer een wijziging nodig is, hoe het proces werkt, wat het kost en waar je op moet letten.
Wanneer is een wijziging van de splitsingsakte nodig?
De splitsingsakte legt vast hoe een gebouw is opgesplitst in appartementsrechten. Daarin staan zaken als de omschrijving van de privégedeelten, de gemeenschappelijke gedeelten en de breukdelen (de verdeelsleutel voor kosten). Als die situatie verandert, of als de akte fouten bevat, kan een wijziging nodig zijn.
Veelvoorkomende redenen om de splitsingsakte aan te passen zijn:
- Samenvoegen of opsplitsen van appartementen
- Verbouw waarbij gemeenschappelijke ruimte privé wordt (of andersom)
- Aanpassing van de breukdelen, bijvoorbeeld bij een uitbouw
- Fouten of verouderde omschrijvingen in de bestaande akte
- Aanpassing van het modelreglement waar de VvE op is gebaseerd
Let op: een wijziging in de splitsingsakte gaat altijd over de juridische structuur van het gebouw zelf. Wil je alleen de regels in het huishoudelijk reglement aanpassen, dan heb je geen notaris nodig en is de drempel veel lager.
Welke meerderheid heb je nodig?
Voor een wijziging van de splitsingsakte schrijft de wet voor dat alle appartementseigenaren moeten instemmen, tenzij de splitsingsakte zelf een andere regeling kent. In de praktijk staat in veel aktes dat een gekwalificeerde meerderheid volstaat, vaak vier vijfde (80%) van het totaal aantal stemmen. Controleer dus eerst wat jouw eigen akte hierover zegt.
Stemt niet iedereen in, dan kun je in bepaalde gevallen naar de rechter stappen. De rechtbank kan toestemming verlenen als een eigenaar zijn medewerking zonder redelijke grond weigert. Dat is een langdurig en duur traject, en zeker niet altijd succesvol.
De stappen bij het wijzigen van de splitsingsakte VvE
Het wijzigen van een splitsingsakte verloopt globaal via de volgende stappen:
- Controleer de huidige akte. Lees wat de akte zegt over stemverhoudingen en de procedure voor wijziging.
- Schakel een notaris in. Een notaris stelt de nieuwe of gewijzigde akte op. Dit is verplicht: een splitsingsakte moet altijd bij de notaris worden vastgelegd.
- Houd een vergadering. Zet het voorstel op de agenda van de VvE-vergadering. Alle eigenaren moeten uitgenodigd worden, met de juiste opzegtermijn.
- Stem over het voorstel. Behaal de vereiste meerderheid (zie hierboven).
- Laat de akte passeren bij de notaris. Na instemming stelt de notaris de wijzigingsakte op en laat die ondertekenen.
- Inschrijving in het Kadaster. De gewijzigde akte wordt ingeschreven in het Kadaster. Pas dan is de wijziging rechtsgeldig voor iedereen, ook voor toekomstige kopers.
Wat kost het wijzigen van een splitsingsakte?
De kosten bestaan uit notariskosten en kadasterkosten. Notarissen rekenen hiervoor uiteenlopende tarieven. Naar schatting liggen de notariskosten voor een eenvoudige wijziging in 2026 al snel tussen de 1.000 en 2.500 euro, maar bij complexere wijzigingen (meerdere appartementen, herberekening breukdelen, tekeningen aanpassen) kan dit oplopen tot enkele duizenden euro’s. De kadasterkosten zijn vastgesteld door het Kadaster zelf en zijn relatief beperkt.
Vaak zijn deze kosten voor rekening van degene die de wijziging aanvraagt, bijvoorbeeld een eigenaar die zijn appartement wil samenvoegen. In andere gevallen worden de kosten verdeeld over alle eigenaren via de VvE. Maak dit vooraf duidelijk in het voorstel aan de vergadering.
Praktische aandachtspunten
Een wijziging van de splitsingstekening is vaak onlosmakelijk verbonden aan de akte. Als de indeling van het gebouw verandert, moeten de bijbehorende tekeningen (de splitsingstekening) ook worden aangepast door een erkend tekenbureau. Reken daar op extra kosten en tijd.
Houd ook rekening met het volgende:
- Hypotheekverstrekkers van individuele eigenaren moeten soms ook instemmen, zeker als breukdelen of eigendomsgrenzen veranderen.
- Controleer of de VvE verzekerd is voor eventuele gevolgen van de verbouwing die aanleiding geeft tot de wijziging.
- Een wijziging van de splitsingsakte heeft gevolgen voor de WOZ-waarde en mogelijk de hoogte van de servicekosten.
Zorg dat je het besluit en de stemuitslag goed vastlegt in de notulen van de vergadering. De notaris heeft dit bewijs nodig voor de akte.
Een wijziging van de splitsingsakte is geen project dat je even tussendoor regelt. Reken op maanden voorbereiding, overleg met medeeigenaren en afstemming met de notaris. Begin op tijd, schakel een notaris in die ervaring heeft met appartementsrecht, en zorg dat je draagvlak hebt in de VvE voordat je de formele procedure start.
