De splitsingsakte VvE is het officiële document dat bepaalt hoe een gebouw is opgedeeld in appartementsrechten en welke rechten en plichten daarbij horen. Zonder dit document bestaat een VvE juridisch gezien niet. De akte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven in het Kadaster op het moment dat een gebouw wordt gesplitst in meerdere appartementen.
Of je nu een appartement koopt, al eigenaar bent of zitting hebt in het bestuur van een VvE: de splitsingsakte is het document waar je steeds op terugvalt. Het legt vast wat van jou is, wat gemeenschappelijk is en wat je wel en niet mag.
Wat staat er precies in de splitsingsakte?
De splitsingsakte beschrijft in de eerste plaats de grenzen van de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten. Jouw appartement, berging of parkeerplaats vallen onder je privégedeelte. De hal, het trappenhuis, het dak, de fundering en de gevels zijn doorgaans gemeenschappelijk. De akte maakt dat onderscheid zwart op wit.
Naast die indeling bevat de akte altijd een breukdeel per appartement. Dat breukdeel bepaalt hoe groot jouw aandeel in het gehele gebouw is. Het wordt uitgedrukt als een breuk, zoals 85/1000 of 120/1000. Dit getal is bepalend voor twee dingen: hoeveel jij bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten en welk stemgewicht je hebt in vergaderingen van de VvE.
De splitsingsakte verwijst ook naar het splitsingsreglement. Dit reglement werkt de regels uit de akte verder uit. Het reglement hoeft niet altijd apart opgesteld te worden: notarissen gebruiken vaak een modelreglement van het Koninklijk Notarieel Beroepsorganisatie (KNB), aangevuld met afwijkingen die specifiek voor dat gebouw gelden.
Splitsingsakte en splitsingsreglement: het verschil
De splitsingsakte en het splitsingsreglement worden vaak in één adem genoemd, maar ze zijn niet hetzelfde. De akte bevat de juridische splitsing zelf: de omschrijving van de appartementsrechten, de breukdelen en de verwijzing naar het reglement. Het splitsingsreglement vult dat aan met de praktische regels over gebruik, onderhoud en bestuur.
In het reglement staat bijvoorbeeld wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van een balkon (privé of VvE), hoe vergaderingen worden georganiseerd, wat de regels zijn rondom onderverhuur, en hoe besluiten worden genomen. Bij oudere gebouwen is soms een verouderd modelreglement van toepassing, zoals het model uit 1973 of 1983. Die modellen gaan soms uit van andere regels dan je zou verwachten op basis van nieuwer recht.
Wil je weten welk reglement van toepassing is? Dat staat vermeld in de splitsingsakte zelf. Je kunt de akte opvragen bij het Kadaster.
Jouw rechten en plichten als appartementseigenaar
Als eigenaar heb je het recht om je privégedeelte te gebruiken en te bewonen. Je mag het ook verkopen of verhuren, tenzij het reglement dat beperkt. Verhuren is niet altijd vrij toegestaan: sommige reglementen vereisen toestemming van de VvE of stellen voorwaarden aan de huurder.
Je plichten zijn net zo concreet. Je bent verplicht lid van de VvE en moet meebetalen aan de gemeenschappelijke kosten via een maandelijkse bijdrage, de servicekosten. De hoogte daarvan wordt bepaald op basis van je breukdeel. Doe je dat niet, dan kan de VvE die kosten langs juridische weg innen.
Wil je verbouwen? Dan moet je voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten altijd toestemming vragen aan de VvE. Denk aan het vergroten van een raam in de gevel of het aanbrengen van een laadpaal. Voor ingrepen binnen je eigen appartement gelden de regels uit het reglement. Sommige zaken, zoals het verwijderen van een niet-dragende binnenwand, zijn vrij. Andere vereisen toch instemming.
Wanneer kun je de splitsingsakte wijzigen?
De splitsingsakte wijzigen is mogelijk, maar het is geen eenvoudig proces. Je hebt toestemming nodig van alle appartementseigenaren of, afhankelijk van de situatie, een gekwalificeerde meerderheid. Daarna moet een notaris een nieuwe akte opstellen die weer wordt ingeschreven in het Kadaster.
Een veelvoorkomende reden voor wijziging is het aanpassen van de breukdelen, bijvoorbeeld na een aanbouw of splitsing van een appartement in twee eenheden. Ook het toevoegen van een parkeerplaats aan een specifiek appartement kan een reden zijn. Het kost tijd en geld, maar het is de enige manier om de juridische werkelijkheid te laten aansluiten op de feitelijke situatie.
Hoe kom je aan de splitsingsakte?
De splitsingsakte is openbaar en ingeschreven bij het Kadaster. Je kunt hem opvragen via de website van het Kadaster. Je betaalt daarvoor een klein bedrag (naar schatting enkele euro’s per document in 2025). Als je een appartement koopt, geeft de notaris je de akte bij de overdracht. Toch is het verstandig om de akte zelf te lezen voordat je een koopcontract tekent.
Let bij het lezen in elk geval op: de omschrijving van jouw privégedeelte, het toepasselijke splitsingsreglement en het breukdeel. Die drie onderdelen bepalen voor een groot deel wat je rechten zijn en wat je maandelijks betaalt.
De splitsingsakte VvE is niet iets wat je één keer doorleest en dan wegstopt. Zeker bij discussies over onderhoud, verbouwingen of kostenverdeling kom je er steeds op terug. Wie de akte goed kent, staat veel sterker in vergaderingen en gesprekken binnen de VvE.
