Bij groot onderhoud van een VvE gaat het om planmatig, kostbaar onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, zoals het dak, de gevels, de lift of het schilderwerk van de buitenkant. Een VvE is wettelijk verplicht om hiervoor geld te reserveren in een reservefonds. Zonder voldoende reserves kunnen grote klussen niet worden betaald, of moeten eigenaren ineens een forse bijdrage ophoesten.
Wat valt onder groot onderhoud bij een VvE?
Groot onderhoud gaat over werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Het verschil met dagelijks of klein onderhoud is de omvang en de kosten. Denk aan:
- Vervanging of herstel van het dak
- Schilderwerk aan de buitenkant van het gebouw
- Onderhoud of vervanging van de lift
- Herstel van gevels, balkons of trappenhuizen
- Vernieuwing van de centrale verwarmingsinstallatie (als die gemeenschappelijk is)
- Onderhoud aan de fundering
Klein onderhoud, zoals een kapotte lamp in de gemeenschappelijke gang vervangen, valt hier niet onder. Groot onderhoud is per definitie kostbaar en niet op korte termijn te voorzien als je geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) bijhoudt.
De wettelijke reserveringsplicht voor groot onderhoud VvE
Elke VvE in Nederland is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. De minimumreservering is bepaald op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw. Heeft een VvE geen MJOP, dan geldt een wettelijk minimum van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar.
Een MJOP geeft een overzicht van alle verwachte onderhoudskosten voor de komende tien tot dertig jaar, inclusief de geschatte kosten per klus. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel iedere eigenaar maandelijks of per kwartaal bijdraagt aan het reservefonds. Hoe beter het MJOP is opgesteld, hoe beter de reservering aansluit op de werkelijke kosten.
Let op: de wettelijke minimumreservering van 0,5% is een ondergrens. Voor oudere gebouwen, complexen met een lift of gebouwen met achterstallig onderhoud is dit bedrag vaak te laag. Een VvE doet er verstandig aan het MJOP als uitgangspunt te nemen en de reservering daarop af te stemmen.
Wat kost groot onderhoud in de praktijk?
De kosten van groot onderhoud lopen sterk uiteen per type complex, bouwjaar en staat van het gebouw. Een dakvervanging voor een gemiddeld appartementencomplex kan al snel tienduizenden euro’s kosten. Schilderwerk aan de buitenkant van een complex met tien appartementen loopt in de praktijk al gauw op tot bedragen in de orde van 20.000 tot 50.000 euro, afhankelijk van de omvang en materialen. Dit zijn geen vaststaande bedragen; de exacte kosten hangen af van de specifieke situatie.
Juist daarom is een actueel en realistisch MJOP zo belangrijk. Het geeft de VvE en de individuele eigenaren inzicht in wat er op hen afkomt en wanneer. Een verouderd of nooit bijgehouden MJOP is een veelvoorkomend probleem bij VvE’s met te lage reserves.
Wat als de reserves niet genoeg zijn?
Als een VvE te weinig geld heeft gereserveerd voor groot onderhoud, zijn er in principe drie opties: de maandelijkse bijdrage verhogen, een eenmalige extra bijdrage opleggen aan alle eigenaren, of een lening afsluiten. Een VvE kan onder bepaalde voorwaarden een lening afsluiten bij een bank, waarbij de eigenaren garant staan. Dit is geen ideale situatie, want het leidt tot extra kosten door rente.
Voor kopers van een appartement is het verstandig om vóór aankoop te controleren of de VvE een actueel MJOP heeft en of het reservefonds voldoende gevuld is. Een te lage reserve kan betekenen dat je als nieuwe eigenaar direct wordt geconfronteerd met een hoge extra bijdrage voor gepland groot onderhoud.
Veelgestelde vragen over groot onderhoud VvE
Moet elke VvE een MJOP hebben?
Ja, wettelijk gezien is een VvE verplicht om een reservering te doen voor groot onderhoud. Een MJOP is de meest gebruikelijke en aanbevolen manier om die reservering te onderbouwen. Zonder MJOP geldt de wettelijke minimumpercentage als richtlijn.
Wie stelt het MJOP op?
Een MJOP wordt doorgaans opgesteld door een bouwkundige of een gespecialiseerd onderhoudsbedrijf. De VvE (of de beheerder namens de VvE) is verantwoordelijk voor het laten opstellen en actueel houden van het plan.
Hoe vaak moet het MJOP worden bijgewerkt?
Er is geen vaste wettelijke termijn, maar de gangbare praktijk is om een MJOP elke vijf jaar te herzien. Na afgerond groot onderhoud of ingrijpende wijzigingen aan het gebouw is eerder bijwerken verstandig.
Kan een eigenaar weigeren mee te betalen aan groot onderhoud?
Nee. De bijdrage aan het reservefonds is verplicht voor alle eigenaren, vastgelegd in de splitsingsakte en de statuten van de VvE. Weigering kan leiden tot juridische stappen vanuit de VvE.
Goed geregeld groot onderhoud begint bij een realistisch MJOP en een reservefonds dat daar eerlijk op is afgestemd. Controleer als eigenaar regelmatig of de reserves van jouw VvE op peil zijn en of het MJOP nog actueel is. Dat voorkomt verrassingen en houdt het gebouw in goede staat voor iedereen.
