De statuten van een VvE zijn de juridische basis van de Vereniging van Eigenaars. Ze leggen vast hoe de vereniging is georganiseerd, welke rechten en plichten de leden hebben, en hoe beslissingen worden genomen. Iedereen die een appartement koopt, wordt automatisch lid van de VvE en is daarmee ook gebonden aan de statuten. Je kunt er dus niet omheen.
De statuten worden vastgelegd in de akte van splitsing. Die akte wordt opgemaakt door een notaris op het moment dat een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. De statuten maken officieel deel uit van deze splitsingsakte en worden ingeschreven in het Kadaster. Dat betekent dat ze openbaar zijn en voor iedereen op te vragen zijn.
Wat staat er in de statuten van een VvE?
De statuten regelen de interne structuur van de vereniging. Ze zijn niet hetzelfde als het huishoudelijk reglement, dat meer praktische gedragsregels bevat. De statuten gaan over de fundamenten van de VvE. Typische onderwerpen die je in de statuten terugvindt:
- De naam en zetel van de VvE
- Het doel van de vereniging
- De verdeling van de appartementsrechten en de bijbehorende breukdelen
- De rechten en verplichtingen van de eigenaren
- De regels voor de vergadering van eigenaars (bijeenroepen, stemrecht, quorum)
- De benoeming en bevoegdheden van het bestuur en de beheerder
- De regels voor het reservefonds
- De verdeling van kosten en bijdragen
- De procedure voor het wijzigen van de statuten zelf
De breukdelen zijn een concreet voorbeeld van hoe de statuten dagelijks invloed hebben. Ze bepalen welk aandeel jij hebt in de gemeenschappelijke ruimtes én hoe zwaar jouw stem weegt in de vergadering. Heb jij een breukdeel van 1/6, dan telt jouw stem ook voor 1/6 mee bij een stemming.
Modelreglementen: de basis van de meeste VvE-statuten
In de praktijk gebruiken de meeste VvE’s een zogenoemd modelreglement als basis voor hun statuten. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft door de jaren heen verschillende modelreglementen opgesteld. De bekendste zijn die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Het jaar van het modelreglement dat jouw VvE gebruikt, is bepalend voor welke regels gelden.
Elke nieuwe versie van het modelreglement is iets moderner en sluit beter aan bij de huidige wetgeving. Zo verplicht de versie uit 2017 VvE’s om een reservefonds aan te houden dat minimaal voldoet aan een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Oudere modelreglementen kennen die verplichting niet of minder streng. Het modelreglement dat jouw VvE gebruikt, staat altijd vermeld in de splitsingsakte.
Let op: de statuten kunnen afwijken van het modelreglement. Dat mag, zolang het niet in strijd is met de wet. Lees de statuten van jouw VvE dus altijd zelf door, ook als je denkt te weten welk modelreglement van toepassing is.
Statuten wijzigen: hoe werkt dat?
Het wijzigen van de statuten is niet eenvoudig. Dat is ook de bedoeling, want de statuten vormen de grondwet van de VvE. Voor een wijziging heb je in de meeste gevallen een gekwalificeerde meerderheid nodig in de vergadering van eigenaars. Hoe groot die meerderheid precies moet zijn, staat zelf ook in de statuten. Vaak gaat het om twee derde of vier vijfde van de stemmen.
Na een positief besluit in de vergadering moet de wijziging alsnog via een notaris worden doorgevoerd. De gewijzigde statuten worden dan opnieuw ingeschreven bij het Kadaster. Zonder die inschrijving is de wijziging niet geldig. Dit maakt een statutenwijziging tijdrovend en kostbaar, maar het beschermt ook alle eigenaren tegen overhaaste beslissingen.
Wanneer zijn de statuten relevant voor jou als eigenaar?
Als appartementseigenaar merk je de statuten op een aantal concrete momenten. Bij de aankoop van je appartement zijn ze bepalend: de notaris verwijst ernaar in de leveringsakte. Verder spelen ze een rol bij:
- Het berekenen van jouw maandelijkse VvE-bijdrage (op basis van de breukdelen)
- Verbouwplannen die de gemeenschappelijke delen raken
- Conflicten met buren of het bestuur over gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
- Stemmen op de vergadering van eigenaars
- De verkoop van je appartement (de koper neemt jouw statuten automatisch over)
Veel eigenaren lezen de statuten pas wanneer er een conflict is. Dat is jammer, want de statuten geven ook rechten. Zo staat er vaak in wat het bestuur wel en niet zonder toestemming van de vergadering mag beslissen. Ken je die grenzen, dan kun je ook optreden als een bestuur zijn bevoegdheden te buiten gaat.
Statuten versus huishoudelijk reglement
De statuten zijn niet het enige document dat het leven in een VvE regelt. Naast de statuten kan een VvE een huishoudelijk reglement opstellen. Dat reglement gaat over praktische zaken: mag je een schotelantenne ophangen, hoe zit het met het gebruik van de fietsenstalling, wanneer mag je geen geluidsoverlast veroorzaken? Een huishoudelijk reglement is makkelijker aan te passen dan de statuten, omdat daarvoor geen notaris nodig is. Wel moet een wijziging worden goedgekeurd in de vergadering van eigenaars, met de meerderheid die in de statuten staat voorgeschreven.
De statuten staan altijd boven het huishoudelijk reglement. Als er iets in het reglement staat dat in strijd is met de statuten, geldt de tekst van de statuten.
Wil je weten welke statuten op jouw VvE van toepassing zijn? Vraag de splitsingsakte op via het Kadaster. Die is digitaal beschikbaar en geeft je direct duidelijkheid over alle afspraken die gelden voor jouw gebouw. Het is verstandig om dat te doen vóór je een appartement koopt, niet erna.
