Bij de verkoop van een appartement heeft de Vereniging van Eigenaars (VvE) in sommige gevallen het recht om toestemming te geven of te weigeren voor de verkoop aan een specifieke koper. Dit recht heet het goedkeuringsrecht, en het staat (als het van toepassing is) in de splitsingsakte van jouw appartementencomplex. Niet elke VvE heeft dit recht, maar als het er is, kan het de verkoop flink beïnvloeden.
Wanneer heeft de VvE toestemming te geven bij verkoop van een appartement?
Of de VvE een rol speelt bij jouw verkoop, hangt af van wat er in de splitsingsakte staat. Dit document is opgesteld bij de splitsing van het gebouw in appartementsrechten en bevat de regels voor alle eigenaren. In sommige splitsingsakten is vastgelegd dat de VvE het recht heeft om een voorgenomen verkoop te beoordelen. Dat kan twee dingen betekenen:
- Goedkeuringsrecht: de VvE moet de nieuwe koper goedkeuren voordat de levering plaatsvindt.
- Voorkeursrecht (recht van voorkoop): de andere eigenaren of de VvE mogen het appartement zelf kopen tegen dezelfde prijs als het bod van de externe koper.
Staat er niets over in jouw splitsingsakte? Dan heeft de VvE geen formeel recht om de verkoop tegen te houden of te beoordelen. Je bent in dat geval vrij om aan iedereen te verkopen.
Wat houdt het goedkeuringsrecht precies in?
Het goedkeuringsrecht geeft de VvE de mogelijkheid om een nieuwe eigenaar te weigeren op grond van vooraf vastgelegde criteria. Die criteria staan in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Denk aan eisen rondom beroep, financiële draagkracht of de bestemming van het appartement (bewoning versus verhuur). De VvE mag een koper niet zomaar weigeren op willekeurige of discriminerende gronden. De wet stelt eisen aan hoe dit recht wordt uitgeoefend.
Als verkoper ben je verplicht om de VvE tijdig te informeren over de voorgenomen verkoop en de identiteit van de koper. De VvE heeft vervolgens een termijn (die in de splitsingsakte staat) om een beslissing te nemen. Reageert de VvE niet binnen die termijn, dan geldt de toestemming in de meeste gevallen als verleend.
Wat is het voorkeursrecht van de VvE?
Bij een voorkeursrecht (ook wel recht van voorkoop genoemd) moet je als verkoper de andere eigenaren of de VvE eerst de kans geven om het appartement te kopen, voordat je het aan een externe partij verkoopt. Je biedt het aan tegen dezelfde prijs en voorwaarden als die je met de externe koper hebt afgesproken. Maken de andere eigenaren of de VvE geen gebruik van dit recht binnen de gestelde termijn, dan kun je vrijelijk aan de externe koper leveren.
Praktisch gezien werkt dit als volgt: je sluit een koopovereenkomst met een externe koper, informeert de VvE of de andere eigenaren schriftelijk, en wacht de termijn af. Die termijn varieert per splitsingsakte, maar ligt in de praktijk vaak tussen de dertig en zestig dagen.
Gevolgen als je verkoopt zonder toestemming
Verkoop je je appartement terwijl de VvE een goedkeuringsrecht heeft, en sla je die stap over? Dan loop je het risico dat de levering bij de notaris problemen oplevert. Een notaris is verplicht de splitsingsakte te controleren en zal de toestemming opvragen als die vereist is. In het uiterste geval kan een levering die in strijd is met de splitsingsakte worden aangevochten, wat kan leiden tot juridische procedures en financiële schade voor zowel koper als verkoper.
Controleer de splitsingsakte daarom altijd vroeg in het verkoopproces, bij voorkeur voordat je een makelaar inschakelt of een vraagprijs bepaalt.
Wat doet de VvE verder bij een appartementverkoop?
Naast het eventuele toestemmingsrecht speelt de VvE een praktische rol bij de overdracht. De koper heeft recht op bepaalde informatie over de VvE, zoals:
- De hoogte van de maandelijkse servicekosten (VvE-bijdrage).
- De stand van het reservefonds.
- Eventuele lopende geschillen of achterstallig onderhoud.
- De meest recente notulen van de ledenvergadering.
- Het splitsingsreglement en de splitsingsakte zelf.
Als verkoper ben je in de meeste gevallen verplicht om deze stukken te leveren. De VvE is verplicht mee te werken aan het verstrekken van deze informatie. Houd er rekening mee dat sommige VvE’s administratiekosten rekenen voor het samenstellen van dit dossier. Dat bedrag varieert per VvE en kan naar schatting ergens rond de 50 tot 200 euro liggen (indicatief, 2026).
Hoe check je of jouw VvE een toestemmingsrecht heeft?
De splitsingsakte is het document dat je nodig hebt. Dit stuk is opgesteld door een notaris bij de splitsing van het pand en is ingeschreven in het Kadaster. Je kunt de splitsingsakte opvragen bij het Kadaster (tegen een kleine vergoeding) of je vraagt het op bij de VvE of de beheerder. Lees specifiek de artikelen over vervreemding, overdracht of goedkeuring van nieuwe eigenaren. Twijfel je over de uitleg? Laat de akte dan beoordelen door een juridisch adviseur of notaris.
Wil je je appartement verkopen, controleer dan als eerste stap de splitsingsakte op een goedkeurings- of voorkeursrecht. Staat er niets in, dan staat de weg open voor een gewone verkoop. Staat er wel iets in, informeer de VvE dan tijdig en schriftelijk, zodat het verkoopproces zonder juridische vertraging verloopt.